Главная Журнал Недвижимость Украинский рынок недвижимости достигнет докризисного уровня уже в 2013 г.
Украинский рынок недвижимости достигнет докризисного уровня уже в 2013 г. E-mail
22.06.2010 15:33

nedvizhymostУкраинский рынок недвижимости начинает восстанавливаться, но полного восстановления следует ждать не ранее 2013 г. Дольше всего будут подниматься цены на землю, поскольку это менее востребованный товар, чем квартиры. На сегодня недвижимость является одним из самых прибыльных и гарантированных инвестиционных инструментов, поэтому многие финансисты рекомендуют вкладывать средства именно в квартиры, дома, землю. Но следует очень тщательно и внимательно оценивать объекты перед покупкой.

В Украине лишь несколько финансистов, способных дать максимально точные прогнозы. Один из них - Томаш Фиала, управляющий компании «Драгон Капитал». В этот раз он рассказал, как будут меняться цены на недвижимость и когда цены поднимутся на докризисный уровень.

Один из предвестников перемен на рынке недвижимости - динамика стоимости акций украинских компаний. Можно ли утверждать, что сегодня, когда фондовый рынок практически добрался до докризисного уровня, следом начнет расти и недвижимость?

- Действительно, фондовый рынок всегда идет впереди рынка недвижимости, да и экономики в целом, ведь торговцы ценными бумагами пытаются делать ставки на ожидания. Так, падение фондового рынка началось на полгода раньше, чем кризис в стране.

Сейчас экономика возрождается. С мая прошлого года возникло небольшое оживление на рынке недвижимости: цены стабилизировались на ром уровне, когда покупатель смог обойтись без кредита. В основном отложенный спрос сконцентрировался в сегменте дешевого жилья. С этого уровня цены уже поднялись на 5-10% в Киеве, прежде всего, в сегменте дешевых квартир (до $100 тыс.) в силу своей доступности. Да и после состоявшихся выборов спрос на недвижимость в столице несколько оживился. В то же время, предложение на рынке нового жилья сильно сократилось. Инвестировать в строящееся жилье возможность есть, но желающих брать на себя столь высокие риски нет.

И насколько динамичным может оказаться этот рост?

- Оживление произойдет во второй половине года. Потребительский спрос восстановится после лета, хотя и сейчас наблюдается потребительская активность. Есть прогнозы, что жилая недвижимость вырастет в цене на 10% к концу года. Но я бы сказал, что в Киеве цены в дешевом сегменте поднимутся несколько выше - на 15-20%. Дорогая недвижимость подорожает незначительно.

Как будут вести себя цены на загородное жилье? На рынке появляется все больше и больше предложении от девелоперских компаний, которые неохотно уступают в цене.

- Дома на 200-250 квадратов с 10 сотками земли в хорошем городке, с хорошей инфраструктурой могут стать альтернативой покупке квартиры в столище. Конечно, при этом необходимо учитывать расположение, время, за которое можно добраться в столицу, экологию. Сейчас такое жилье можно купить по цене $1 200 - 1 300 за квадрат, включая стоимость земли. До кризиса его стоимость была $2,5-3 тыс. До этого уровня цена восстановится, предположительно, к концу 2013 г., за год прибавляя по 25%. Ведь у такого жилья высокая себестоимость, потому что многое строилось ёще до кризиса.

Несмотря на то, что количество девелоперских проектов коттеджных городков кажется большим, при том количестве населения, которое живет и работает в Киеве, такое предложение рынок способен «проглотить» достаточно быстро, где-то за год-полтора, и даже по той цене, которая сейчас кажется высокой.

Больше всего снизились цены на землю. Означает ли этот факт наиболее высокий потенциал для инвестиций именно в земельные участки на рынке недвижимости в целом?

- Да, земля упала в цене больше всего, процентов на 70%. Думаю, наиболее перспективна покупка участков в коттеджных городках вокруг Киева, в которых есть или предусматривается хорошая инфраструктура.

Но в целом покупка отдельно стоящих участков вложение достаточно спекулятивное, я не советовал бы вкладывать деньги таким образом. Подобные участки интересно покупать только по очень-очень низкой цене и к покупке нужно относиться очень серьезно, тщательно выбирая подходящий вариант. Сейчас люди стали умнее, и со временем вряд ли согласятся вообще покупать участки без коммуникаций, без правильного целевого назначения.

Цены на землю будут, восстанавливаться в последнюю очередь. Участки в коттеджных городках с правильным целевым назначением и хорошими параметрами имеют потенциал роста на 20-25% в год. Этот рынок будет развиваться на уровне с фондовым, но является менее волатильным и менее ликвидным.

Как скоро рынок выйдет и те вершины, с которых началось падение?

- Думаю, что 2011-2012 годы будут благоприятными для рынка недвижимости. Сейчас предложение очень сильно сузилось и не восстановится раньше 2011 г. Застройщикам нужно много времени, чтобы предложить новое жилье, а сегодня у них к тому же нет инструмента, который позволил бы финансировать строительство за счет предоплаты. Единственный выход для застройщиков - это взять кредит, то есть дополнительную нагрузку, чтобы достроить, а потом уже продавать квартиры. И все это время необходимо будет платить банку, что увеличивает затраты и риски. Новый всплеск предложения и в жилой, и в коммерческой недвижимости увидим не раньше, чем в 2013 г.

Если говорить о восстановлении рынка в долларовом исчислении, то Украина, по сравнению с другими странами, на сегодняшний день восстановилась меньше всех. Тут снова можем провести параллель с фондовым рынком: если индекс ПФТС находится на уровне 28% ниже своего докризисного пика, то индекс KP-Dragon, который исчисляется в долларах, находится ниже своего пика на 56%.

То есть сейчас самое время не только покупать жилье, но и инвестировать в недвижимость?

- Рынок недвижимости именно сейчас привлекателен тем, что еще не существенно восстановился, при этом риски падения достаточно низкие. Дно пройдено и в экономике, и в финансовом секторе. Фондовый рынок уже показал направление, а недвижимость идет вслед за ним. Предложение сузилось, в то время как потребность в недвижимости осталась прежней. Ставки по банковским депозитам падают, значит, необходимо искать альтернативный вариант сохранения и накопления средств. Украинская ментальность подсказывает единственный способ вложения денег - в недвижимость. И если есть ресурс, можно вести себя на рынке недвижимости достаточно агрессивно. Если выбирать недвижимость правильно, риск потерять деньги достаточно низкий.


 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

В чем вы храните сбережения? доллар евро рубль?