Главная Журнал Недвижимость Недвижимость Москвы + «пузырь» = падение цен 2012
Недвижимость Москвы + «пузырь» = падение цен 2012 E-mail
07.12.2011 18:19

 ipoteka2 avaМосква из мирового центра элитной недвижимости в 2012 году может превратится в один большой непригодный для комфортного проживания недострой. Ипотечники могут остаться с кредитами, которые значительно превосходят их доходы, а спекулянты с неликвидом, сдача которого за квартплату будет казаться хорошей сделкой. 

Дело в том, что на рынке недвижимости Москвы надулся классический пузырь, который может лопнуть в любой момент.

 

Лестницы, сделанные из гранита, витражи из сапфировых стекол, эксклюзивная в византийском стиле мозаика, водопады в квартирах, -  визитные карточки московского жилого комплекса «Патриарх».

Жилье в «Патриархе» попало в рейтинг агентства элитной недвижимости IntermarkSavills как самое дорогое не только в России, но и вообще в Восточной Европе. Сегодня стоимость квадратного метра подобного жилья в столице прыгнула выше 60 000 долларов за квадратный метр.  Неэлитная недвижимость тоже не пасет задних - обычная советская двушка в спальном районе в девятитиэтажке с классическими крысами в подвале и тараканами из вентиляции от соседей алкоголиков - 250 тысяч долларов.  Население железной хваткой держится за свои квадратные метры и убогие панельки в забитой пробками Москве, потому как за все прошлые годы это был единственный стабильно дорожающий актив в нестабильной стране и нестабильном Мире. 

А ведь однозначно видно, что это - классический пузырь рынка недвижимости, который тысячи раз случался в мире на протяжении истории человечества. Что же будет, когда европейский потребитель из-за проблем Еврозоны сократит закупки нефти и газа, и цена на эти продукты нашего экспорта упадет?


Рынок недвижимости Москвы в 2011 г.

Рынок недвижимости Москвы сильно зависит от количества инвесторов. Общий спад экономики и кризис в других отраслях сначала вызывает небольшой взрыв спроса на недвижимость (пока инвесторы ищут другие инвестиционные инструменты для сохранения денег), а затем приводит к стагнации и на этом рынке.

Еще одна характеристика рынка жилья в кризисное время – повышение количества сделок купли/продажи квартир премиум-класса и снижение числа проданных бюджетных квартир. Это объясняется тем, что в кризис больше всего страдают простые люди, а бизнесмены и олигархи находят возможность заработать. Аналогичная ситуация наблюдается и в 2011 г. – дорогие квартиры еще больше дорожают, а дешевые незначительно падают в цене.

Из-за этого растет показатель средней цены квадратного метра на московском рынке недвижимости, что может вызвать новый виток удорожания всей недвижимости на рынке. Таким образом, «пузырь» продолжает надуваться. В 2011 г. средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве составляет $13,9 тыс., а средняя цена «квадрата» без учета недвижимости класса люкс – всего $5,8 тыс. (т.е. более чем вдвое ниже).


Предложение квартир в новостройках Москвы

nedvizh graf1 mal
Нажмите, чтобы увеличить


Спрос на квартиры в новостройках Москвы

nedvizh graf2 1

В 2011 г. спрос на недвижимость в Москве незначительно вырос после падения во времена кризиса. Однако он все еще нестабилен. При этом жилье вторичном рынке пользуется большим спросом, чем новостройки. Причина этому – цена и большое количество недостроев. Раньше застройщик начинал продавать жилье в доме, который находится только на этапе возведения (долевое строительство и все такое), поэтому квартиры в новостройках пользовались спросом и активно покупались. Сегодня же потребители научены горьким опытом – не всегда здания достраиваются и сдаются в эксплуатацию вовремя, участились и случаи замораживания строительства насовсем. А квартиры в уже сданных в эксплуатацию новостроях стоят гораздо дороже, чем в строящихся. Поэтому многие россияне предпочитают купить жилье на вторичном рынке и быть уверенным в том, что в квартиру можно сразу въехать и жить.


Предложение квартир на вторичном рынке Москвы

nedvizh graf3 mal
Нажмите, чтобы увеличить

 

Спрос на квартиры на вторичном рынке Москвы

nedvizh graf4 mal
Нажмите, чтобы увеличить


Играет роль и еще один фактор: на вторичном рынке Москвы больше жилья эконом-класса, а первичный рынок представлен, в основном, квартирами среднего и бизнес-класса. Так, по данным на октябрь 2011 г., среди новостроек доля жилья эконом-класса (до 100 тыс. руб. за кв.м) составила лишь 2%, среднего класса (от 100 до 150 тыс. руб. за кв.м) – 44%, бизнес-класса (от 150 до 200 тыс. руб. за кв. м) – 28%, а премиум-сегмента (свыше 200 тыс. руб. за кв. м) – 26%.

Что такое «пузырь» на рынке недвижимости

Этот термин очень часто в последнее время употребляется журналистами, политиками и обычными россиянами. Давайте разберемся.

Начнем с того, что «финансовый пузырь» (который еще называют экономическим, рыночным, спекулятивным и т.д.) – это торговля переоцененными товарами в крупных объемах, будь то недвижимость, акции, автомобили или любой другой товар. Когда рыночная цена поднимается значительно выше реальной, справедливой стоимости, вот тогда и возникает «пузырь». Конечно, происходит это не за один день, а на протяжении многих месяцев или лет. Обычно, цена растет из-за ажиотажного спроса, а повышение стоимости, в свою очередь, вызывает новый спрос. Благодаря такому «снежному кому» постепенно надувается «пузырь».

puzir graf


«Финансовый пузырь» на рынке недвижимости имеет свои причины возникновения:

  • ограничение застройки (когда законодательно снижается число новостроек, то спрос на рынке начинает превышать предложение, из-за чего растут цены). Но ограничения могут быть и искусственно созданными, если застройщики-монополисты хотят повысить стоимость жилья в определенном регионе;
  • территориальное расположение недвижимости (например, в центре населенного пункта жилье всегда будет дороже, чем на окраинах. Причем в мегаполисах цены на недвижимость в центре часто достигают невероятных сумм. А ограниченное количество зданий приводит к «пузырю»);
  • ожидание доходности со стороны владельцев (инвесторы, скупая жилье, и просто владельцы закономерно ожидают, что со временем недвижимость будет расти в цене. Ситуация, когда цена падает, практически не рассматривается);
  • увеличение реальных доходов населения (при появлении достаточной суммы денег россияне стараются вложить их в недвижимость, причем не только купить, но и сделать ремонт, достроить и т.п. В итоге стоимость такой недвижимости растет, вызывая рост и всего рынка);
  • появление и развитие кредитования (многие россияне сегодня могут «замахнуться» на жилье, которое раньше считали бы заведомо недоступным. Поэтому повышается максимальная ценовая планка);
  • кризис на валютном рынке и рынке капитала (вызывают отток инвесторов, которые начинают повально вкладываться в другие отрасли, в том числе и в недвижимость);
  • ажиотажный спрос (часто возникает неожиданно и абсолютно необоснованно, но остановить его уже сложно).

Проследить зарождение и развитие «пузыря» на рынке недвижимости можно, но значительно труднее спрогнозировать, когда он лопнет. В значительной мере усложняет ситуацию инерционность ожиданий продавцов относительно доходности, т.е. даже видя неоправданность цен и приближение кризиса, продавец все равно не снижает стоимость недвижимости, предпочитая затаиться и подождать, что будет. Но иногда экспертам удается достаточно точно предсказать, когда лопнет «пузырь». Правда, для этого нужно обладать полной и объективной информацией.

Что говорит о том, что «пузырь» на рынке жилья в Москве скоро лопнет

Вот уже несколько лет эксперты ожидают, что цены на рынке недвижимости Москвы начнут активно снижаться. Однако этого не происходит. Даже в кризисные годы цены не обвалились настолько, как это прогнозировали. Даже несмотря на то, что жилье эконом-класса незначительно дешевеет, средний показатель цены растет за счет элитной недвижимости.

Жилье премиум-класса в Москве не только не подверглось влиянию кризиса, оно даже достигло небывалых высот. Так, сегодня в некоторых жилых комплексах стоимость квадратного метра жилья достигла невероятных $60 тыс. Это самая высокая цена во всей Восточной Европе.

Но даже жилье эконом- и бизнес-класса в Москве на данный момент значительно переоценено. Средняя цена «квадрата», как уже было отмечено ранее, составляет $5,8 тыс., что в 1,5 раза дороже, чем цена квадратного метра элитного жилья в Киеве. Это очень высокий показатель для бюджетного жилья и недвижимости среднего класса.

В 2011 г. Москва занимает 6-ое место в мире среди городов с самой высокой стоимостью квадратного метра жилья. В столице России данный показатель составляет $13,9 тыс./кв. м.


Обзор цен на недвижимость в Москве, ноябрь 2011 г.

nedvizh tabl1 m

Нажмите, чтобы увеличить

Источник: «РосРиэлт-Недвижимость»


И при всем этом чем же подкреплена такая высокая цена недвижимости в Москве? – Спросом со стороны спекулянтов, стоимостью сырьевых товаров (нефть, газ, металл) и курсом рубля. А это все, согласитесь, достаточно субъективные и ненадежные факторы. Значительный рост цен на жилье в столице, преимущественно, фиксировался в последнее время тогда, когда росла стоимость нефти и газа, а также укреплялся российский рубль. Но прогнозы касательно стоимости нефти в ближайшем будущем являются достаточно определенными. Цены будут падать из-за экономической катастрофы Евросоюза. А это говорит о том, что в любой момент цены могут упасть. Вероятнее всего, что одновременно с ними рухнет и рынок недвижимости Москвы.

Такой фактор, как спрос, вообще может поменяться в любой момент. А позиции рубля на мировом валютном рынке и вовсе шаткие.

Поэтому факторы, поддерживающие рынок недвижимости Москвы, недостаточно стабильны и надежны. А это говорит о том, что надувшийся «финансовый пузырь» готов лопнуть в любой момент. Поэтому не стоит питать радужные надежды касательно будущего рынка жилья в Москве. Инвесторам, которые ищут спасения своих средств в этом сегменте экономики, стоит серьезно задуматься над тем, самый ли лучший это вариант. А потенциальным покупателям мы бы посоветовали не спешить приобретать недвижимость по такой сверхвысокой цене, брать кредиты и т.п. Как только спекулянты уйдут с рынка,  цены могут достаточно сильно и резко снизиться. Но даже если такие прогнозы не оправдаются, то стремительного роста на рынке точно в ближайшем будущем не будет – для этого нет никаких оснований.


Заграничные пузыри

США

2007 год, цены рынка недвижимости поддерживались искусственно - посредством ипотечных ссуд. Банки, финансовые учреждения, пенсионные фонды... все давали деньги, не заботясь о реальной платежеспособности населения, поскольку у последних имелось недвижимое имущество. В худшем случае, полагали кредиторы, они возместят свои убытки после продажи недвижимости, принадлежащей должникам, которые не смогут погасить свой долг. Чем больше занимали средств, в частности, на приобретение жилья, тем больше строилось жилья и росла стоимость последнего; чем выше поднималась стоимость жилья, тем большие ссуды выдавались. Все ринулись приобретать недвижимость, чтобы затем перепродать ее подороже, а также начали торговать пресловутыми «субстандартными кредитами», прибегая к обращению деловых обязательств в ценные бумаги, торгующиеся на мировом рынке подобно другим акциям и облигациям. С 2001 года спекулятивный пузырь раздулся до огромных размеров; все финансовые учреждения мира осуществляли подобные операции в объеме триллионов долларов.  Однако все эти обремененные долгами работяги встретились с ростом стоимости жизни, с замораживанием зарплат, с увольнениями...

Значительная часть оказалась неспособна возвратить долги. Тогда банки стали насильно выселять неплательщиков, чтобы продать их недвижимость... Выставленных на торги домов оказалось так много, что цены начали резко снижаться - и вдруг... в 2008-м банки остались с миллионами неплатежеспособных должников, и таким же количеством обесценившихся домов. Цены на жилье рухнули.


Австралия

В настоящее время средняя цена жилья в Австралии превышает в 7 раз размер среднего дохода. Но как получилось, что цены на недвижимость настолько выросли? А началась эта история в 1999 г., когда власти Австралии урезали налог на доходы с прироста капитала на 50%. Инвесторы начали искать другие инвестинструменты, что привело их на рынок недвижимости. Повышение спроса вызвало подорожание жилья. Уже через 2 года, в начале 2000-ых, министр финансов Австралии Питер Костелло назвал ошибку правительства: «Работай, чтобы выжить, и мы взыщем с каждого твоего доллара 50 центов; спекулируй, и мы попросим лишь 25». Но изменить что-либо было уже практически невозможно.

В 2003 г. власти Австралии попытались искусственно сдержать цены на недвижимость, но у них получилось только «предупредить о рисках, связанных с долговыми обязательствами». Ведь в то время ипотечные кредиты в стране были выплачены лишь на 20%. Пару лет назад было принято несколько законов и положений, призванных стабилизировать ситуацию на рынке. Однако пока неизвестно, спасут ли они австралийский рынок жилья.


Болгария

В 2000-ых годах ВВП Болгарии рос в значительной степени за счет рынка недвижимости, о переоцененности которого говорили еще в 2006 г. Но ни местное население, ни банки, ни правительство не собирались ничего менять, ведь сложившаяся ситуация устраивала всех. Рынок развивался как за счет местных, так и за счет иностранных инвесторов, количество которых поприбавилось в предкризисный период. В Болгарии все четко были уверены, что во время кризиса недвижимость и вовсе спасет страну от кризиса. Однако случилось совсем не так.

Уже в октябре 2008 г. число инвесторов на рынке недвижимости значительно снизилось. В связи с этим обвалились цены, вследствие чего обанкротилось огромное количество компаний, работающих в этой отрасли. А кредиты на жилье, которые болгары набрали еще раньше, остались невыплаченными. Бюджет страны недополучил значительную часть доходов. «Пузырь» на рынке жилья Болгарии лопнул. При этом эксперты утверждают, что кризис стал лишь катализатором, а не первопричиной обвала рынка.


 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

В чем вы храните сбережения? доллар евро рубль?