Главная Журнал Недвижимость Нужно успеть купить жилье к 2012-2013 гг. Идеальны для приобретения квартиры - следующие полгода
Нужно успеть купить жилье к 2012-2013 гг. Идеальны для приобретения квартиры - следующие полгода E-mail
16.06.2010 14:35

zhilyeУ желающих купить квартиру осталось на раздумья максимум полгода. Потом так дешево жилье уже не купишь, и придется ждать следующего кризиса. Не торопиться могут лишь любителя загородной недвижимости. Пока что время на их стороне, можно смело качать права владельцам особняков и земельных участков, выбивая скидки: «У вас здесь что, нефть добывают?»

Николай Волков, Личный счет

Через несколько лет многие забудут о финансовых трудностях, потере работы, неоплаченных кредитах, пропавших вкладах и будут вспоминать о нынешнем кризисе примерно так: «Ах, какое было золотое время! Жаль, что его уже не вернешь!» Приступ сентиментальности  будет  гарантирован после сравнения цен на жилье.

Уже сейчас оптимисты говорят, что стоимость недвижимости выйдет на докризисный уровень в 2013 году, а пессимисты дают еще два лишних года - до 2015-ого. То есть при самом худшем раскладе в ближайшую пятилетку квартиры подорожают примерно вдвое. Даже сложно представить, что будет с ценами, скажем, в 2018 году. А процесс, между

прочим, уже начался.

Первичка

Если кто-то думает, что кризис сыграл роль «естественного регулятора» и привел рынок недвижимости в полное соответствие с потребительскими предпочтениями, то он глубоко ошибается. Примерно так же, как ребенок, не сдержавшийся на морозе. Поначалу кажется, что тепло, а потом штаны примерзают.

На самом деле кризис сделал все, чтобы цены после обвала снова потеряли ощущение реальности в скором будущем. Можно сколь угодно долго обсуждать отсутствие «платежеспособного спроса», но фишка в том, что в таких масштабах, как ранее, он уже не нужен.

В 2008 году, помимо банковских кредитов, цены подстегивали вверх еще два фактора. Первый - тотальная коррупция при получении участков и разрешения на строительство. Второй - концентрация свыше 50% рынка в руках нескольких строительных компаний.

Что изменилось сейчас? Даже если считать, что коррупция местных властей осталась на прежнем уровне, то монополизация существенно возросла. Мелкие строительные компании и даже некоторые крупные разорились или близки к банкротству. В выигрыше остались те, кто сохранил свои позиции и теперь, пользуясь моментом, усиливает свое преимущество, скупая компании неудачливых конкурентов или просто дожидаясь их перехода в мир иной. Неудивительно, если в ближайшее время место десятка займет пятерка самых крупных. Для покупателя это означает только одно - рост цен.

Еще никогда монополисты не снижали цены, даже если нет «платежеспособного спроса». Потому что легко можно ограничить предложение, а свои возможные потери перекрыть очередным подорожанием. Конкурентов то нет. Это так же, как, например, поднять стоимость электроэнергии в 10 раз. Ну и что, что кто-то перейдет на свечки и дрова?! Остальные все равно никуда не денутся.

В нынешней ситуации даже ограничивать ничего не надо. Кризис сам все «исправил». В 2009-ом никто не закладывал новые дома, и вряд ли начнется строительство в 2010. А поскольку в обычных условиях (когда доступны кредиты и население ломится в двери к застройщикам) требуется 3 года, чтобы возвести свечку, можно смело прогнозировать жесточайший дефицит жилья в 2012-2013 годах. Как раз к этому времени банки развернут ипотечные программы, снизят проценты по кредитам и прижмут первоначальный взнос к 15-10%, если вообще не обнулят. Ведь это в России уже начинает происходить. Тогда и придется вспомнить о «золотых временах».

В качестве вещественного доказательства можно попытаться найти еще не проданную однокомнатную квартиру в сдающихся домах. Тот, кто все-таки отыщет, хотя почти все единички уже проданы, за исключением вариантов с изъянами, будет сильно удивлен их стоимостью. Еще полгода назад столичные строители просили за квадрат 60 тыс. руб., сейчас - 85-90 тыс. руб. Т.е. 40% рост цен всего за 6 месяцев. И это еще только начало.

Вторичка

Покупка готового жилья не менее выгодна, чем строящегося. В фаворе недорогие квартиры. Если говорить о Москве, то наибольший спрос на единички и двушки стоимостью до 5 млн руб. На их долю приходится 80% спроса.

Уже сейчас очень заметно изменение цен на самое дешевое жилье площадью до 25 кв. м. Ровно год назад гостинки продавались по 150 тыс. руб. Сейчас за эту «мелочь», где нередко нет даже балкона, просят уже 300 тыс. руб. То есть цены поднялись на 50%.

Пока не очень заметно повышение стоимости квадрата на единички свыше 40 кв. м. Сейчас такое жилье стоит минимум 3 млн руб. А весной 2009-ого предлагали за 2,5 млн руб.

Пока без существенных изменений двушки и трешки. Но надолго ли?

Загородные дома

Покупка «домика в деревне» оправдает себя еще не скоро. Многие коттеджные городки возводились на пике цен, и застройщики упорно не желают снижать стоимость квадратов. Хотя у этого правила есть приятные исключения. По сути, цены будут повторять динамику стоимости городского жилья, только с опозданием.

Минус коттеджных городков - не всегда застройщик может предъявить полный пакет документов на жилье, например, госакт на участок. Нередко земля под строительство получалась на условиях долгосрочной аренды, и как будут развиваться события после окончания ее сроков, неизвестно.

Этого недостатка лишены дома частной постройки. Правда, подобное преимущество нивелируется целым букетом других факторов. Если дом даст трещину, некому будет предъявить претензии. Не говоря о том, что функции ЖЭКа придется выполнять самому. Неудивительно, что предложение на такое жилье многократно превышает спрос. И вряд ли в ближайшие год-два покупателей появится больше, чем продавцов.

С точки зрения среднесрочной перспективы, могут быть интересные недострои. Их тоже скопилось превеликое множество. Но поскольку цена существенно ниже, чем на готовое жилье, и почти всегда продавцы идут на уступки, вполне можно подыскать хороший вариант.

Земля

Кажется, что уже никогда земельные участки не будут стоить так дорого, как в 2008-ом. Сотки подешевели почти втрое, и пока у покупателей нет особого желания приобретать их даже по демпинговым ценам.

Тем не менее, при условии совсем уж бросовых цен, земельные наделы находят своих покупателей. Только они должны быть не только дешевыми - до 1 млн руб. за 10-20 соток, но и находиться в 50-километровой, а еще лучше, буквально у городской черты.

Главный недостаток вложений в земельные участки - субъективные оценки покупателей. Кому-то нравятся участки под лесом, кому-то с выходом к озеру или вблизи магистрали. Уйти от этих oцeночных суждений и существенно повысить доходность своей земельной инвестиции можно при условии покупки участка в коттеджном городке. Такое вложение обязательно оправдает себя в ближайшие годы, в отличие от соток в чистом поле.


По материалам журнала «Личный счет»


 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

В чем вы храните сбережения? доллар евро рубль?