Главная Журнал Недвижимость Как выплатить ипотеку за счет сдачи жилья в аренду
Как выплатить ипотеку за счет сдачи жилья в аренду E-mail
29.05.2012 18:38

keys avaКак купить квартиру в кредит, не имея капитала и высокооплачиваемой работы? Как не потерять кредитную квартиру, если вас уволили с работы? Сегодня многие задаются этими вопросами. Некоторые заемщики нашли выход: сдавать в аренду ипотечное жилье. Но насколько это выгодно, и не будет ли проблем с банком? И стоит ли вообще связываться с такой схемой покупки жилья? Давайте выясним.


Банк может быть против. Стоит ли его оповещать, и как с ним договориться

Вы можете подумать, что покупателей жилья в кредит, которые сдают квартиры в аренду, пока расплачиваются за них, очень мало. Но в действительности это не так – около 30% покупателей жилья по ипотеке именно так и делают. В основном, это инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость, и родители, приобретающие квартиру для детей.

Должны ли вы сообщить в банк о том, что решили сдать ипотечное жилье в аренду? – В кредитном договоре написано, что вы обязаны это сделать: «Заемщик обязан уведомить банк о своем намерении вселить, зарегистрировать в квартире новых жильцов. Фактическое вселение и/или регистрация производится только после получения письменного согласия банка». Правда, в реальности мало кто поступает по правилам.

Чем вы рискуете, если НЕ сообщите в банк? Прежде всего, банк имеет право потребовать у вас выплаты всей суммы кредита за короткое время. Дело в том, что банк рискует, ведь квартиранты обычно резко ухудшают состояние жилья. И если вы не сможете погасить ипотеку, то банк после изъятия получит квартиру в плохом состоянии, которую будет проблематичнее продать.

Но, в принципе, банками не проверяются абсолютно все залоговые квартиры, банки просто не имеет ресурсов для этого. Если вы регулярно вносите оплату по кредиту и не являетесь проблемным заемщиком, то и претензий к вам не будет.

Чем вы рискуете, если сообщите в банк? Обычно банки не применяют жесткие санкции к заемщикам, которые сдают жилье в аренду. Но вот стоимость страхового полиса может несколько вырасти.

Поэтому решайте для себя, какой вариант вам более выгоден: сообщать банку или нет. Но вот в налоговой лучше декларировать все доходы от сдачи недвижимости в аренду. При этом вам придется заплатить налог в размере 13%. Но и тут есть одна лазейка – для тех, кто ищет способ увильнуть от уплаты данного налога. Можно договориться с квартирантами о том, что они якобы являются вашими близкими друзьями или родственниками. В таком случае вы можете ответить в налоговой, если возникнут вопросы, что вы не берете с родственников арендную плату, они лишь оплачивают коммунальные платежи. Но, конечно, такие договоренности уместны только тогда, когда вы уверены в порядочности квартирантов.

Плюсы и минусы сдачи в аренду ипотечной квартиры

В последние годы сдача ипотечных квартир в аренду становится все менее выгодной. Если раньше разница между стоимостью квартиры и арендной платой была небольшая, то сегодня она растет, из-за чего время окупаемости вложений растягивается. Соответственно, окупить вложения в настоящее время можно лишь за 20 лет. А доходность вложений при этом составляет около 5% годовых, тогда как даже на депозите в банке можно получить 10%. Вот почему многие сегодня отказываются от такого инвестирования денег, как покупка недвижимости.

Более того, если в крупных городах России, таких как Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Новосибирск и т.п., есть хоть какие-то перспективы и хорошие доходы, то в маленьких городах и поселках городского типа нет никакого смысла покупать жилье с целью дальнейшей его сдачи в аренду.

Ипотечная квартира может быть инвестинструментом. Но инвестировать только в недвижимость не стоит, поскольку это «долгосрочные деньги», т.е. вы не сможете в случае надобности быстро продать жилье и получить наличные. На это нужно время.

Поэтому недвижимость больше подходит тем инвесторам, которые имеют крупные суммы денег, не работающих на владельца. Тогда их можно вложить и быть за них спокойными, ведь недвижимость – это неплохой актив. Она редко падает в цене, чаще – растет, причем быстрее инфляции. А деньги с аренды являются отличным дополнительным доходом, стабильным и регулярно повышающимся.

Если нужно скорее сохранить деньги, а не преумножить, то купить недвижимость, в том числе и в ипотеку, а затем сдавать, – выгодно.

Какую квартиру купить, чтобы за счет аренды выплачивать кредит

Если вы все же решились приобрести жилье в ипотеку, чтобы в дальнейшем сдавать его в аренду и выплачивать кредит, то вам нужно правильно выбрать квартиру и город, чтобы не оказаться в итоге у разбитого корыта.

Что касается комнатности, что самыми лучшими для дальнейшей сдачи в аренду являются 1- и 2-комнатные квартиры. Именно они являются наиболее доходными. Лучше всего, чтобы это были квартиры среднего класса – на них проще найти желающих. Кроме того, обычно квартиранты стараются снимать более дешевое жилье в спальных районах крупных городов, чем дорогие квартиры в центре. Да и вам расплачиваться за дорогую квартиру сложнее.

Если говорить о городе, то в мегаполисах выгоднее приобретать квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Для этого подходят такие перспективные города, как Москва, Сочи, Санкт-Петербург. Хотя и здесь такая затея не будет слишком уж выгодной. Ведь средняя цена аренды 1-комнатной квартиры в российских больших городах составляет 7-15 тыс. руб./мес. А на уплату коммунальных платежей уходит не меньше 3 тыс. руб. В итоге вы получаете не так уж и много.

Вот еще несколько советов.

Брать квартиру с ремонтом или делать его самостоятельно? Выгоднее приобрести жилье уже в нормальном состоянии, чем тратить дополнительные деньги и время на проведение ремонтных работ. Если покупаете квартиру на «вторичке», то берите с ремонтом, если же в новостройке, то лучше выбирать те, где есть муниципальная отделка.

На какой период брать ипотеку? Лучше на максимально возможный. Ведь выплатить кредит раньше вы всегда сможете, а если растянете это на более длительный срок, то в месяц отдавать придется меньше. Таким образом, вы обезопасите себя от ситуации, когда банк отнимет у вас жилье из-за задержек с выплатами.

Подсчитайте свои шансы. Прежде чем покупать квартиру в кредит с тем, чтобы в дальнейшем ее сдавать, подсчитайте все. Узнайте, сколько принесет вам аренда и сколько нужно отдавать банку ежемесячно. Только скрупулезные подсчеты помогут вам определиться с тем, насколько риск оправдан. Подаем ниже пример подсчета.

Считаем

Виновница торжества: 1-комнатная квартира в Подмосковье

Цена вопроса: 3 млн руб.

Первоначальный взнос: 30% (900 тыс. руб.)

Кредит: 2,1 млн руб.

Ставка по займу: 12%

Срок выплаты кредита: 15 лет

Ежемесячный платеж: 25,2 тыс. руб.

Средний доход от сдачи в аренду: 15 тыс. руб./мес. (за вычетом коммунальных платежей и налогов)

Итого: вложения не окупаются!!!


 

Комментарии 

 
0 #3 topmdnsNib 2017-04-08 19:20 Давно искал подобную тему! Цитировать
 
 
0 #2 умкас 2012-09-28 18:43 москвичи на бали уже конкретно всех задрали Цитировать
 
 
+2 #1 creed 2012-09-28 18:13 можно сдать квартиру в Москве а поехать на Бали снять там виллу и жить припеваючи Цитировать
 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

В чем вы храните сбережения? доллар евро рубль?