Главная Журнал Недвижимость Документы на строительство частного дома в России: от покупки земли до введения дома в эксплуатацию
Документы на строительство частного дома в России: от покупки земли до введения дома в эксплуатацию E-mail
17.01.2012 01:34

House-project avaСтроительство частного дома сегодня требует множества документов. Эта статья поможет вам собрать полный пакет документации на каждом этапе – от покупки земли под строительство до введения готового дома в эксплуатацию в России. Кроме того, вы узнаете о некоторых нюансах оформления строительства, о секретах быстрого получения разрешений, о «подводных камнях» при покупке земли и подведении коммуникаций на участок, а также о многом другом.

Условно все документы на строительство можно разделить на 4 группы: бумаги купли/продажи земли, документы на проведение коммуникаций на участок, разрешение на строительство и введение дома в эксплуатацию (включая оформление прописки и т.п.).

Бумаги купли/продажи земли под застройку

Прежде чем покупать землю, удостоверьтесь, что ее предназначение – «под индивидуальное строительство». Если даже вы решились купить землю другого назначения с последующим переводом под застройку, то удостоверьтесь, что перевести ее есть возможность. Ведь если участок попадает в зону отчуждения (наличие рядом водопровода или линии связи, принадлежность к охранным зонам водоемов, линий электропередач, автострад и т.п.), то получить разрешение на строительство дома на этой территории невозможно.

Кроме того, в местной администрации можно узнать, нет ли у властей каких-либо госнужд касательно данного участка, чтобы не попасть впросак. Эта информация открыта, и, по идее, ее свободно предоставляют.

Перед совершением сделки купли/продажи проверьте документы владельца земли. У него на руках должны быть:

  • договор получения участка (купли, мены, дарения – каким образом данный человек получил землю во владение);
  • постановление уполномоченного органа о предоставлении данного участка в собственность;
  • отлично, если у продавца есть свидетельство о регистрации права собственности, выданное Федеральной регистрационной службой.

Список документов на землю может быть разным, в зависимости от категории земель.

Самым важным документом на землю является кадастровый план. Именно в нем содержится максимум информации об участке: адрес, площадь, данные о границах, предназначение земель, дополнительные характеристики. Все это изучают еще на этапе осмотра участка.

Полный перечень документов на земельный участок, которые должны быть у продавца, следующий:

  1. свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
  2. план участка с кадастровым номером;
  3. справка о нормативной стоимости участка;
  4. справка об отсутствии арестов и запрещений;
  5. справка из налоговой инспекции об оплате налоговых платежей;
  6. справка об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке (если они есть, то на них должен быть отдельный пакет документов, поданный ниже).


Пакет документов на здание:

  1. свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  2. поэтажный план из БТИ;
  3. технический паспорт из БТИ;
  4. справка об остаточной стоимости строения;
  5. справка из налоговой инспекции об оплате всех налоговых платежей;
  6. справка об отсутствии арестов и запрещений из БТИ;
  7. акт о принятии дома в эксплуатацию.

Если вы покупаете землю с застройками, которые не были оформлены надлежащим образом, то можете столкнуться с множеством проблем. Ведь такая застройка считается самовольной, и не всегда дом можно оформить постфактум.

Но так называемая «дачная амнистия» позволяет сегодня не получать разрешение на строительство. Дом можно зарегистрировать и после постройки. Такое право зафиксировано в законе от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Этот закон получил народное название «дачная амнистия». 17 июля 2009 г. был принят федеральный закон № 174 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который продлил срок «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года.

Но только проверить перечень документов – мало. Нужно еще убедиться в том, что:

  • в доме никто «лишний» не прописан (родственники и т.п.);
  • все фактические застройки находятся в границах участка;
  • по документам на участке нет зарегистрированных построек, если их нет фактически;
  • строение находится на положенном расстоянии от границ соседей;
  • жилая и общая площадь дома совпадает с той, которая указана в документах;
  • незаконных перепланировок нет, а в Бюро Технической Инвентаризации нет заведенных инвентарных дел на строения, которых уже не существует;
  • подведение всех коммуникаций зарегистрировано официально и правильно.

В любом случае при этом важно помнить: если документы на землю оформлены более 5 лет назад, то нужно получить свежий кадастровый план и свежую справку о стоимости участка (нормативную и кадастровую).

Документы на проведение коммуникаций на участок

Один из самых сложных и дорогих моментов строительства частного дома в России – это подведение коммуникаций. Особенно сложно с коммуникациями в Москве и Подмосковье. Так, например, Гражданский кодекс утверждает, что организации, оказывающие услуги по энергоснабжению, обязаны заключать соответствующий договор. Но на деле они могут отказаться заключать с вами договор, и, даже если вам удастся в судебном порядке их принудить к этому, вы все равно не сможете заставить их дать вам столько киловатт, сколько необходимо. У коммунальщиков часто банально не хватает технических возможностей, чтобы обеспечить вас всем необходимым. Даже если мимо вашего участка проходит линия электропередач, то в действительности не факт, что вы сможете к ней подключиться, ведь она имеет ограниченную мощность, которую можно разделить на ограниченное количество пользователей. Такая же ситуация и с городским водопроводом.

В связи с этим, прежде чем покупать участок, обязательно узнайте о возможности подключения коммуникаций: можно ли врезаться, достаточно ли мощности еще и для вас, есть ли возможность подключить 380 вольт, достаточный ли будет напор воды и мн.др.

Еще один важный вопрос – цена подключения. Существеннее всего придется потратиться на технические условия, на проект согласования и, конечно, на «право подключения».

Технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций обозначают максимально возможную нагрузку в местах подключения объекта к инженерным сетям и срок предполагаемого подключения. Об организации, занимающейся предоставлением технических условий, можно узнать в местной администрации. Обычно, их получение – это продолжительное (может занять от 14 до 90 дней) и трудоемкое занятие, требующее сбора различных документов и длительного ожидания.

В специальной организации заказывается также проект подключения коммуникаций, который нужно согласовать со всеми организациями, отвечающими за подведение коммуникаций в данном населенном пункте. Думаю, и так понятно, что придется везде приплатить.

Для того, чтобы получить разрешение на строительство построек с подведением коммуникаций, нужно обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя главы района. Документы при этом придется иметь следующие:

  1. само заявление на имя главы района;
  2. ходатайство Главы территориального образования района;
  3. копия свидетельства на право собственности на землю (при этом целевое назначение земли должно быть «индивидуальное жилищное строительство»);
  4. кадастровый план земельного участка;
  5. проект хозяйственной постройки в 2 экземплярах (проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности);
  6. технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций (за них придется платить недешево, как мы уже говорили);
  7. топографическая съемка земельного участка в М 1:500;
  8. план земельного участка из БТИ.

Опыт показывает, что зачастую дешевле обходятся автономные коммуникации – как минимум вода и отопление. Пробить скважину и поставить даже дорогой и качественный насос будет дешевле, чем врезаться в городской водопровод. Особенно, если большинство работ осуществлять самостоятельно, а не нанимать рабочих через объявления. А если уж нанимать, то лучше каких-нибудь соседских «сельских хлопцев».

Ну, а при установке автономного отопления получите возможность сэкономить на коммунальных платежах. Ведь уголь или дрова можно недорого купить, а последние – и вообще привезти из лесу практически за бесплатно. А твердотопливный котел стоит дешевле, чем газовый или электрический.

Автономной можно сделать и канализацию, но это уже не столь выгодно. Постоянно придется нанимать спецслужбы для выкачки, да и использовать воду более экономно. При этом хороший септик (а не обычная «яма») уменьшит количество проблем, но его строительство стоит немало. Зато ни от кого не будете зависеть. Кроме того, в сельской местности и частном секторе зачастую альтернативы нет.

Получение разрешения на строительство

Когда участок приобретен, все документы оформлены и есть разрешение на подведение коммуникаций, пора приступать к получению разрешения на строительство. Выдается данный документ администрацией вашего района, а именно органами градостроительства и архитектуры. Для этого нужно собрать пакет документов:

  1. заявление с просьбой разрешить строительство дома на конкретном земельном участке;
  2. копия свидетельства о регистрации права собственности на землю;
  3. копия кадастрового плана участка;
  4. копия договора купли-продажи участка;
  5. копия личного паспорта;
  6. ходатайство местной администрации;
  7. справка местной администрации об отсутствии арестов и запретов на участок;
  8. ситуационный план, заверенный в местной администрации;
  9. согласование со службами (газовая, электросеть, телеком);
  10. проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка.

Подготовка разрешения на строительство займет около месяца. Выдается документ в 3-х экземплярах и сроком на 10 лет. Вместе с разрешением вам вернут проект дома с отметкой местного управления архитектуры о проведенном согласовании.

Помощь специалистов вам понадобится при разработке проекта дома (его можно сделать и самому, но сами вы вряд ли сможете все рассчитать правильно, да и советоваться со специалистами все равно придется), а также при разработке проектно-сметной документации на постройку. Во всяком случае, у специалистов стоит уточнить список служб, в которых необходимо пройти все согласования. А уж согласовывать можно и самостоятельно. Правда, это может занять много времени и прибавить затрат.

Следующий шаг – получение строительного паспорта, т.е. разрешение на проведение строительных работ. При этом органами архитектуры и градостроения уточняются размеры местности, делается разбивка габаритов земельного участка.

После этого можно начинать строительные работы. Если у вас есть полноценный проект дома, то все расчеты по стройматериалам и всему необходимому у вас на руках.

Введение дома в эксплуатацию

После того, как строительство дома закончено, начинается новая «беготня» с документами. Здание нужно ввести в эксплуатацию, для чего в местную администрацию предоставляется следующий пакет документов:

  1. документы о праве собственности на землю;
  2. градостроительный план земельного участка;
  3. разрешение на строительство;
  4. заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства;
  5. паспорт технической инвентаризации на достроенный объект недвижимости;
  6. обязательно нужен документ-схема, в котором указано расположение объекта на участке, расположение инженерно-технических сетей, а также план организации земельного участка
  7. заключение соответствующих административных органов о готовности объекта недвижимости и соответствии его проектной документации.

На основании указанных документов вы получаете постановление главы местного муниципального образования об утверждении акта законченного строительством объекта и можете зарегистрировать право собственности – получить свидетельство «О государственной регистрации права собственности».

Труднее всего ввести дом в эксплуатацию в Москве и Подмосковье. Кроме правильно оформленных документов, нужно еще показать строение приемочной комиссии, которая проверит соответствие дома проектной документации, а также возможность его эксплуатации. Назначает данную комиссию тот же орган, который выдавал разрешение на строительство. Комиссия подписывает акт приемки, а также в письменной форме подает все рекомендации, претензии и комментарии.

 

Любые оформления документов можно проводить самостоятельно или обратиться за помощью к специальным фирмам/людям, которые могут ускорить процесс и гарантировать получение документов. Таких людей называют «ускорителями». У них налажены связи, они знают все «лазейки». Кроме того, их помощь может обойтись дешевле, чем самостоятельное оформление, да и времени будет потрачено меньше.


 

Комментарии 

 
0 #12 topdmsNib 2017-06-07 21:04 Не понимаю зачем так было делать:( Цитировать
 
 
0 #11 topdmsNib 2017-06-03 03:43 Вот за это спасибо:) Цитировать
 
 
0 #10 AgrwiNib 2017-04-11 05:30 Спасибо за инфу! Цитировать
 
 
0 #9 topmdnsNib 2017-04-01 22:52 Воот имено то что нужно;) Цитировать
 
 
0 #8 AgrnoNib 2017-03-15 23:09 Ух ты Вот за это благодарчик! Цитировать
 
 
+2 #7 муся 2014-06-05 18:57 Живу в Краснодарском крае-бумажки, очереди-да, но насчет денег-уходит только на саму стройку. про вымогательство не слышала даже от других. Может вы сами надеялись, сунешь денег-быстрее пойдет. Документы и самому можно собрать и в очереди отстоять. И да, бюрократическое хамство ни куда не делось. Люди для них что мусор,я сижу с документами рядом, она в игру доигрывает да с коллегами переговариваетс я, а очередь ждет.И так 20 минут. Здесь только терпение. Не ей же нужно - а мне получить закорючку рег. палаты. Цитировать
 
 
+3 #6 неважна 2014-04-21 16:41 без связей или взяток никогд вы не оформите документы Цитировать
 
 
+14 #5 стас 2013-05-19 01:54 ПОЛНЫЙ БОРДАК В НАГЛУЮ ВЫМОГАЮТ ДЕНЬГИ КАЖДЫЙ АСОБЕННО В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ И СТРОИТСЯ НЕ ЗАХОЧЕШЬ РАЗВЕЛИ ДАРМОЕДОВ ПОШЛИ БЫ ПОВКАЛЫВАЛИ КАК ПРОСТЫЕЛЮДИ ПОСМОТРЕЛ БЫ Я НАНИХ ПОТОМ Цитировать
 
 
+5 #4 Роман 2012-12-25 04:41 Поэтому мало кто строится сейчас.У меня друг узнавал сколько стоят эти все документы-более миллиона рублей плюс само строительство.Короче не выгодно. Цитировать
 
 
+44 #3 Татьяна 2012-07-25 14:54 Не вводите людей в заблуждение. Документы необходимые для получения разрешения на строительстве перечислены в Градостроительн ом кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ
Статья 51. Выдача разрешений на строительство
9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавлив ающие документы на земельный участок;
2) градостроительн ый план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
Причем, схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства может быть выполнена самостоятельно, без привлечения лицензированной организации. Люди, читайте законы, сэкономите нервы, деньги и время.
Цитировать
 
 
+8 #2 угу 2012-04-06 06:28 Цитирую Дмитрий:
На мой взгляд это просто ужас. после всей этой бюрократии даже и желание отпадает строить дом мечты.
это точно время и деньги за низачто - просто дармоедам отдать
Цитировать
 
 
+6 #1 Дмитрий 2012-04-06 06:24 На мой взгляд это просто ужас. после всей этой бюрократии даже и желание отпадает строить дом мечты. Потратишь кучу времени,денег и нервов. Вот и думай потом с какой колокольни на нас смотрят чиновники и государство Цитировать
 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

В чем вы храните сбережения? доллар евро рубль?