Документы на строительство частного дома в России: от покупки земли до введения дома в эксплуатацию |
17.01.2012 01:34 |
Строительство частного дома сегодня требует множества документов. Эта статья поможет вам собрать полный пакет документации на каждом этапе – от покупки земли под строительство до введения готового дома в эксплуатацию в России. Кроме того, вы узнаете о некоторых нюансах оформления строительства, о секретах быстрого получения разрешений, о «подводных камнях» при покупке земли и подведении коммуникаций на участок, а также о многом другом. Условно все документы на строительство можно разделить на 4 группы: бумаги купли/продажи земли, документы на проведение коммуникаций на участок, разрешение на строительство и введение дома в эксплуатацию (включая оформление прописки и т.п.). Бумаги купли/продажи земли под застройку Прежде чем покупать землю, удостоверьтесь, что ее предназначение – «под индивидуальное строительство». Если даже вы решились купить землю другого назначения с последующим переводом под застройку, то удостоверьтесь, что перевести ее есть возможность. Ведь если участок попадает в зону отчуждения (наличие рядом водопровода или линии связи, принадлежность к охранным зонам водоемов, линий электропередач, автострад и т.п.), то получить разрешение на строительство дома на этой территории невозможно. Кроме того, в местной администрации можно узнать, нет ли у властей каких-либо госнужд касательно данного участка, чтобы не попасть впросак. Эта информация открыта, и, по идее, ее свободно предоставляют. Перед совершением сделки купли/продажи проверьте документы владельца земли. У него на руках должны быть:
Список документов на землю может быть разным, в зависимости от категории земель. Самым важным документом на землю является кадастровый план. Именно в нем содержится максимум информации об участке: адрес, площадь, данные о границах, предназначение земель, дополнительные характеристики. Все это изучают еще на этапе осмотра участка. Полный перечень документов на земельный участок, которые должны быть у продавца, следующий:
Если вы покупаете землю с застройками, которые не были оформлены надлежащим образом, то можете столкнуться с множеством проблем. Ведь такая застройка считается самовольной, и не всегда дом можно оформить постфактум. Но так называемая «дачная амнистия» позволяет сегодня не получать разрешение на строительство. Дом можно зарегистрировать и после постройки. Такое право зафиксировано в законе от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Этот закон получил народное название «дачная амнистия». 17 июля 2009 г. был принят федеральный закон № 174 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который продлил срок «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года. Но только проверить перечень документов – мало. Нужно еще убедиться в том, что:
В любом случае при этом важно помнить: если документы на землю оформлены более 5 лет назад, то нужно получить свежий кадастровый план и свежую справку о стоимости участка (нормативную и кадастровую). Документы на проведение коммуникаций на участок Один из самых сложных и дорогих моментов строительства частного дома в России – это подведение коммуникаций. Особенно сложно с коммуникациями в Москве и Подмосковье. Так, например, Гражданский кодекс утверждает, что организации, оказывающие услуги по энергоснабжению, обязаны заключать соответствующий договор. Но на деле они могут отказаться заключать с вами договор, и, даже если вам удастся в судебном порядке их принудить к этому, вы все равно не сможете заставить их дать вам столько киловатт, сколько необходимо. У коммунальщиков часто банально не хватает технических возможностей, чтобы обеспечить вас всем необходимым. Даже если мимо вашего участка проходит линия электропередач, то в действительности не факт, что вы сможете к ней подключиться, ведь она имеет ограниченную мощность, которую можно разделить на ограниченное количество пользователей. Такая же ситуация и с городским водопроводом. В связи с этим, прежде чем покупать участок, обязательно узнайте о возможности подключения коммуникаций: можно ли врезаться, достаточно ли мощности еще и для вас, есть ли возможность подключить 380 вольт, достаточный ли будет напор воды и мн.др. Еще один важный вопрос – цена подключения. Существеннее всего придется потратиться на технические условия, на проект согласования и, конечно, на «право подключения». Технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций обозначают максимально возможную нагрузку в местах подключения объекта к инженерным сетям и срок предполагаемого подключения. Об организации, занимающейся предоставлением технических условий, можно узнать в местной администрации. Обычно, их получение – это продолжительное (может занять от 14 до 90 дней) и трудоемкое занятие, требующее сбора различных документов и длительного ожидания. В специальной организации заказывается также проект подключения коммуникаций, который нужно согласовать со всеми организациями, отвечающими за подведение коммуникаций в данном населенном пункте. Думаю, и так понятно, что придется везде приплатить. Для того, чтобы получить разрешение на строительство построек с подведением коммуникаций, нужно обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя главы района. Документы при этом придется иметь следующие:
Опыт показывает, что зачастую дешевле обходятся автономные коммуникации – как минимум вода и отопление. Пробить скважину и поставить даже дорогой и качественный насос будет дешевле, чем врезаться в городской водопровод. Особенно, если большинство работ осуществлять самостоятельно, а не нанимать рабочих через объявления. А если уж нанимать, то лучше каких-нибудь соседских «сельских хлопцев». Ну, а при установке автономного отопления получите возможность сэкономить на коммунальных платежах. Ведь уголь или дрова можно недорого купить, а последние – и вообще привезти из лесу практически за бесплатно. А твердотопливный котел стоит дешевле, чем газовый или электрический. Автономной можно сделать и канализацию, но это уже не столь выгодно. Постоянно придется нанимать спецслужбы для выкачки, да и использовать воду более экономно. При этом хороший септик (а не обычная «яма») уменьшит количество проблем, но его строительство стоит немало. Зато ни от кого не будете зависеть. Кроме того, в сельской местности и частном секторе зачастую альтернативы нет. Получение разрешения на строительство Когда участок приобретен, все документы оформлены и есть разрешение на подведение коммуникаций, пора приступать к получению разрешения на строительство. Выдается данный документ администрацией вашего района, а именно органами градостроительства и архитектуры. Для этого нужно собрать пакет документов:
Подготовка разрешения на строительство займет около месяца. Выдается документ в 3-х экземплярах и сроком на 10 лет. Вместе с разрешением вам вернут проект дома с отметкой местного управления архитектуры о проведенном согласовании. Помощь специалистов вам понадобится при разработке проекта дома (его можно сделать и самому, но сами вы вряд ли сможете все рассчитать правильно, да и советоваться со специалистами все равно придется), а также при разработке проектно-сметной документации на постройку. Во всяком случае, у специалистов стоит уточнить список служб, в которых необходимо пройти все согласования. А уж согласовывать можно и самостоятельно. Правда, это может занять много времени и прибавить затрат. Следующий шаг – получение строительного паспорта, т.е. разрешение на проведение строительных работ. При этом органами архитектуры и градостроения уточняются размеры местности, делается разбивка габаритов земельного участка. После этого можно начинать строительные работы. Если у вас есть полноценный проект дома, то все расчеты по стройматериалам и всему необходимому у вас на руках. Введение дома в эксплуатацию После того, как строительство дома закончено, начинается новая «беготня» с документами. Здание нужно ввести в эксплуатацию, для чего в местную администрацию предоставляется следующий пакет документов:
На основании указанных документов вы получаете постановление главы местного муниципального образования об утверждении акта законченного строительством объекта и можете зарегистрировать право собственности – получить свидетельство «О государственной регистрации права собственности». Труднее всего ввести дом в эксплуатацию в Москве и Подмосковье. Кроме правильно оформленных документов, нужно еще показать строение приемочной комиссии, которая проверит соответствие дома проектной документации, а также возможность его эксплуатации. Назначает данную комиссию тот же орган, который выдавал разрешение на строительство. Комиссия подписывает акт приемки, а также в письменной форме подает все рекомендации, претензии и комментарии.
Любые оформления документов можно проводить самостоятельно или обратиться за помощью к специальным фирмам/людям, которые могут ускорить процесс и гарантировать получение документов. Таких людей называют «ускорителями». У них налажены связи, они знают все «лазейки». Кроме того, их помощь может обойтись дешевле, чем самостоятельное оформление, да и времени будет потрачено меньше. |
Комментарии
Статья 51. Выдача разрешений на строительство
9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавлив ающие документы на земельный участок;
2) градостроительн ый план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
Причем, схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства может быть выполнена самостоятельно, без привлечения лицензированной организации. Люди, читайте законы, сэкономите нервы, деньги и время.