Главная Журнал Недвижимость Какой строительной компании можно доверить деньги
Какой строительной компании можно доверить деньги E-mail
10.01.2008 03:00

Мы узнаем об условиях покупки квартиры в городах-сателлитах Киева, а наши юристы оценивают узкие места в договорах с застройщиками и качество будущего жилья.

Наталья Гамоля, Личный Счет

 

ЭКСПЕРТИЗА

 

Экспертное мнение Виктора Генина,
уководителя инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»

Экспертное мнение Ярослава Даниленко,
заместителя директора «Украинской оценочной компании»

*Оценки субъективны

ФСК «ЖитлоБуд», Борисполь

Найти, где продают квартиры бориспольской новостройки по ул. Новопрорезной, 2, как сказала бы моя бабушка, — это три рубля убытка. На здании в центре города по указанному на сайте компании адресу нет никаких опознавательных знаков офиса ФСК «ЖитлоБуд». Представительные лица из соседствующих заведений — магазина, кафе, салона красоты — затруднялись что-либо сообщить о безызвестном соседе. Случайно выяснилось, что ищу не там — надо было выйти на центральной площади города страны. Однако оказалось, что офис ООО «ЖитлоБуд» к новостройке в Борисполе никакого отношения не имеет. Мой визит, впрочем, принес свои плоды: две компании с созвучными (но разными!) названиями узнали друг о друге. Причем выслушали меня в ООО не без интереса и любезно согласились помочь все-таки узнать место дислокации ФСК, позвонив по телефону их офиса. На другом конце провода назвали все те заведения, в которых полчаса назад я уже пыталась узнать что-нибудь об упомянутой ФСК. Если и вам вздумается искать ФСК «ЖитлоБуд», даем более конкретную наводку: последний этаж мрачного жилого подъезда между теми самыми магазином, кафе, салоном красоты.

Надо полагать, подъезд новостройки в Борисполе будет светлее и чище. Дом обещают сдать в эксплуатацию в I квартале следующего года, хотя заявленные сроки — IV квартал 2007-го. Такое запаздывание, признаться, на руку — можно успеть выкупить квадратные метры по цене застройщика. Правда, в предложениях остались только трешки по 6 тыс. грн за квадрат. Минус же в том, что нужно успеть рассчитаться до конца года. Оплатить покупку можно в два этапа, разбив платеж на равные доли. Конечно, возможен и кредит, но это уже дело ваше — компания, с которой придется подписывать инвестдоговор, никакими рекомендациями помочь не сможет.

 

«Новобудова», Ирпень

Ирпень прекрасен в любое время года, ибо практически весь город и его окрестности — один большой курорт. В санаторно-курортной зоне строительство не останавливается. По улице Лермонтова, 6, например, во II квартале следующего года должен быть введен в эксплуатацию 4-этажный дом на два подъезда. Вокруг него — небольшой дворик с детской площадкой и парковкой для автомобилей, а за оградой — сосновый лес. Квартиры только 1- и 2-комнатные, на последнем этаже — двухуровневые (с мансардой). В доме, строящемся по спецпроекту, квартиры сдаются в состоянии «после строителей»: стяжка, разводка медной электропроводки, вывод сантехнических коммуникаций и системы отопления, пластиковые окна и металлическая входная дверь. Водонагрев и отопление — автономные, так что придется покупать котел.

Продажа квартир уже началась — выстроено два этажа. Руководитель инвестиционного отдела компании «Новобудова» Дмитрий Колиснык объяснил это тем, что владелец земельного участка только недавно оформил нужные документы. Оказывается, этот дом (а также дома на ул. Киевской, 1 и ул. Пушкинской, 43) строит один из руководителей компании «Облбудінвест» (как частное лицо). Вот поэтому покупка будет оформляться через договор купли-продажи. Существует возможность вносить деньги частями: 30% + 20% + 50%. При этом подписывается предварительный нотариально заверенный договор, и цена за квадратный метр фиксируется. Сейчас в доме на ул. Лермонтова, 6 она составляет 7 тыс. грн/кв. м, на ул. Киевской, 1 (ближе к центру города) — 8 тыс. грн/кв. м. При покупке квартиры на первом этаже можно рассчитывать на скидку до 100 грн на квадрате. Вопрос о кредите, понятное дело, решать будете самостоятельно. После получения документов все владельцы квартир автоматически становятся собственниками земли, на которой дом построен (ее цена уже включена в стоимость жилья). Вот только непонятно, насколько значимо такое преимущество.

 

«Мiсто», Бровары

Бровары — самый яркий сателлит на карте столичной области. Но возводящихся домов тут не так много. В последний месяц года завершается оформление документов на новостройку на ул. Постышева, 1в. Практически весь дом уже сдан, получены документы на его ввод в эксплуатацию. В предложениях есть и однокомнатные квартиры, и двушки, и трешки. Что будет на первом этаже, пока не ясно. Нежилые помещения, видимо, уйдут под офисы. Есть в доме и небольшой паркинг, но сейчас купить паркоместо у застройщика не получится — в компании «Міcто», продающей квартиры в этом доме, объяснили, что на одно машиноместо претендуют шесть потенциальных жильцов дома.

Если вы располагаете всей необходимой суммой (минимум 412 тыс. грн), можете успеть выкупить квартиру практически по цене застройщика. Например, в двухкомнатной квадратный метр оценивается в 6700 грн, однокомнатной — 7500 грн за квадрат. На вторичном рынке уже предлагают квартиры в этом новострое, так называемая первичная вторичка. Взять кредит под залог покупаемой в этом доме квартиры вряд ли получится, ведь на руках пока нет документов. Средства на возведение этого дома привлекались посредством ценных бумаг, но в связи с тем, что дом уже построен, их движение остановлено. Хотя в компании «Міcто» обещали дать время, чтобы можно было оформить, например, кредит. Главное — оплатить минимум 10% от стоимости квартиры и подписать предварительный договор, который обязательно заверяется нотариально. Этот же документ фиксирует стоимость квадратного метра. Когда доплатите оставшуюся часть, получите документы на квартиру. Затраты по материальному оформлению договора купли-продажи стороны делят поровну.

 

ФСК «Житлобуд», Борисполь

Договор прямой — между застройщиком ООО «Вирджини» и инвестором (покупателем). В нем указан адрес, все данные на квартиру, условия и порядок оплаты, срок сдачи дома.

Квартира закрепляется за инвестором после оплаты 30% ее текущей стоимости. Цена в процессе строительства может меняться, причем устанавливает ее фактически сам застройщик, так как он создает комиссию, определяющую стоимость единицы инвестирования. Кроме того, застройщик оставляет за собой право без согласования с инвестором переносить срок завершения строительства, но не более чем на 90 дней.

В случае расторжения договора по инициативе инвестора он (покупатель) теряет 5% от стоимости оплаченных единиц инвестирования, причем по текущей цене, а не фактически затраченной. Если же инвестор захочет изменить объект инвестирования, ему придется расстаться с 8% вложенных средств.

 

«Мiсто», Бровары

Предлагается подписать предварительный договор, в котором стороны договариваются о том, что впоследствии они заключат договор купли- продажи жилья. В предварительном договоре явно указаны все данные на жилье и его состояние после завершения строительства. Неизвестно только из документа, кто застройщик. Покупатель должен заплатить некую сумму денег сразу при заключении этого договора.

Продавец, юридическое лицо, продает квартиру, покупатель — приобретает. Все просто и понятно, если бы не одно но. Дело в том, что у продавца нет правоустанавливающих документов на квартиру и владеет он ей на основании инвестиционного договора паевого участия в строительстве. Так что на самом деле покупателю придется иметь дело с обычным посредником, который, скорее всего, таким способом привлекает средства для погашения своих обязательств по договору паевого участия. Возможно, используя такую схему продажи, застройщик искусственно завышает конечную стоимость жилья, включая в цепочку посредника в виде инвестиционно-строительной компании.

 

«Новобудова», Ирпень

Предлагаемый к подписанию документ — предварительный нотариальный договор, в котором сторонами являются два физических лица. Стороны договариваются о том, что впоследствии будет заключен основной договор купли-продажи помещения. Скорее, это похоже на договор задатка, в котором продавец принимает, а покупатель платит некую сумму, гарантирующую заключение основного договора.

В договоре указаны все данные на жилье, его состояние на момент передачи и используемые материалы. К сожалению, не назван застройщик и нет информации о том, на основании каких документов продавец является собственником данного помещения. Вполне возможно, что это договор с посредником или брокером, продающим помещение.

 

ФСК «Житлобуд», Борисполь

Самое приятное в данном объекте — его расположение в центральной части города. Но обилие транспортных потоков и вечные заторы на светофорах Борисполя могут затянуть процесс поиска покупателей именно на 3-комнатные квартиры — лучше уж правый берег Киева. Дизайн фасада этого дома, в котором предусмотрены открытые и глубокие лоджии, несколько простоват и выглядит тускло. Технические характеристики жилья, перечисленные в описании, определены на оптимальном уровне. Планировка квартир — интересная и без раздутых размеров. Но при всех этих преимуществах цена несколько завышена. Стоимость жилья подобного класса — 4500-5000 грн/кв. м. Но кто сейчас продает по таким ценам?

 

«Новобудова», Ирпень

Завидное месторасположение дома несколько нивелируется отдаленностью инфраструктуры. Дом больше похож на многоквартирную дачу за городом. Фасад выполнен с претензией на индивидуальный дизайн, но не совсем доработан — создается впечатление, что строится база отдыха. Этажность соответствует позиционированию дома как клубного. Глядя на планировку, непонятно, на какого покупателя дом рассчитан. Трудно сориентироваться в позиционирования такого жилья, но однозначно цена его завышена. Такого класса квартиры должны стоить 5500-6500 грн/кв. м. Если строить дачу, то вполне можно вложиться в такую же сумму, правда, без стоимости земли.

 

«Мiсто», Бровары

Дом построен недалеко от трассы, ведущей в Киев, и столичного парка Победы. Рядом хорошая инфраструктура. Близкое расположение к железнодорожной ветке межгородского сообщения чревато большим потоком пассажиров. К тому же вокруг — зона активной застройки. Если верить описанию проекта, технические характеристики дома вполне отвечают современным тенденциям. Фасад обладает ярким, современным дизайном, в котором предусмотрены застекленные лоджии в одном стиле, с претензией на индивидуальность и современность. Планировка квартир в целом удачна, но дом позиционируется как для среднего класса, при этом планировки 3-комнатных квартир площадью 101 и 110 кв. м выглядят более привлекательно, чем 2-комнатных площадью 99,25 кв. м; избыточной площади не лишены и 1-комнатные квартиры, а стоимость 1 кв. м в них на 800 грн дороже, чем в 2- и 3-комнатных. Цена, конечно же, завышена. Стоимость жилья такого класса — 5500-6000 грн. Но практически все секции дома сданы, поэтому, учитывая нынешний уровень цен, можно смело покупать.


 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

В чем вы храните сбережения? доллар евро рубль?