Украинский рынок недвижимости достигнет докризисного уровня уже в 2013 г. |
![]() |
22.06.2010 15:33 |
В Украине лишь несколько финансистов, способных дать максимально точные прогнозы. Один из них - Томаш Фиала, управляющий компании «Драгон Капитал». В этот раз он рассказал, как будут меняться цены на недвижимость и когда цены поднимутся на докризисный уровень. Один из предвестников перемен на рынке недвижимости - динамика стоимости акций украинских компаний. Можно ли утверждать, что сегодня, когда фондовый рынок практически добрался до докризисного уровня, следом начнет расти и недвижимость? - Действительно, фондовый рынок всегда идет впереди рынка недвижимости, да и экономики в целом, ведь торговцы ценными бумагами пытаются делать ставки на ожидания. Так, падение фондового рынка началось на полгода раньше, чем кризис в стране. Сейчас экономика возрождается. С мая прошлого года возникло небольшое оживление на рынке недвижимости: цены стабилизировались на ром уровне, когда покупатель смог обойтись без кредита. В основном отложенный спрос сконцентрировался в сегменте дешевого жилья. С этого уровня цены уже поднялись на 5-10% в Киеве, прежде всего, в сегменте дешевых квартир (до $100 тыс.) в силу своей доступности. Да и после состоявшихся выборов спрос на недвижимость в столице несколько оживился. В то же время, предложение на рынке нового жилья сильно сократилось. Инвестировать в строящееся жилье возможность есть, но желающих брать на себя столь высокие риски нет. И насколько динамичным может оказаться этот рост? - Оживление произойдет во второй половине года. Потребительский спрос восстановится после лета, хотя и сейчас наблюдается потребительская активность. Есть прогнозы, что жилая недвижимость вырастет в цене на 10% к концу года. Но я бы сказал, что в Киеве цены в дешевом сегменте поднимутся несколько выше - на 15-20%. Дорогая недвижимость подорожает незначительно. Как будут вести себя цены на загородное жилье? На рынке появляется все больше и больше предложении от девелоперских компаний, которые неохотно уступают в цене. - Дома на 200-250 квадратов с 10 сотками земли в хорошем городке, с хорошей инфраструктурой могут стать альтернативой покупке квартиры в столище. Конечно, при этом необходимо учитывать расположение, время, за которое можно добраться в столицу, экологию. Сейчас такое жилье можно купить по цене $1 200 - 1 300 за квадрат, включая стоимость земли. До кризиса его стоимость была $2,5-3 тыс. До этого уровня цена восстановится, предположительно, к концу 2013 г., за год прибавляя по 25%. Ведь у такого жилья высокая себестоимость, потому что многое строилось ёще до кризиса. Несмотря на то, что количество девелоперских проектов коттеджных городков кажется большим, при том количестве населения, которое живет и работает в Киеве, такое предложение рынок способен «проглотить» достаточно быстро, где-то за год-полтора, и даже по той цене, которая сейчас кажется высокой. Больше всего снизились цены на землю. Означает ли этот факт наиболее высокий потенциал для инвестиций именно в земельные участки на рынке недвижимости в целом? - Да, земля упала в цене больше всего, процентов на 70%. Думаю, наиболее перспективна покупка участков в коттеджных городках вокруг Киева, в которых есть или предусматривается хорошая инфраструктура. Но в целом покупка отдельно стоящих участков вложение достаточно спекулятивное, я не советовал бы вкладывать деньги таким образом. Подобные участки интересно покупать только по очень-очень низкой цене и к покупке нужно относиться очень серьезно, тщательно выбирая подходящий вариант. Сейчас люди стали умнее, и со временем вряд ли согласятся вообще покупать участки без коммуникаций, без правильного целевого назначения. Цены на землю будут, восстанавливаться в последнюю очередь. Участки в коттеджных городках с правильным целевым назначением и хорошими параметрами имеют потенциал роста на 20-25% в год. Этот рынок будет развиваться на уровне с фондовым, но является менее волатильным и менее ликвидным. Как скоро рынок выйдет и те вершины, с которых началось падение? - Думаю, что 2011-2012 годы будут благоприятными для рынка недвижимости. Сейчас предложение очень сильно сузилось и не восстановится раньше 2011 г. Застройщикам нужно много времени, чтобы предложить новое жилье, а сегодня у них к тому же нет инструмента, который позволил бы финансировать строительство за счет предоплаты. Единственный выход для застройщиков - это взять кредит, то есть дополнительную нагрузку, чтобы достроить, а потом уже продавать квартиры. И все это время необходимо будет платить банку, что увеличивает затраты и риски. Новый всплеск предложения и в жилой, и в коммерческой недвижимости увидим не раньше, чем в 2013 г. Если говорить о восстановлении рынка в долларовом исчислении, то Украина, по сравнению с другими странами, на сегодняшний день восстановилась меньше всех. Тут снова можем провести параллель с фондовым рынком: если индекс ПФТС находится на уровне 28% ниже своего докризисного пика, то индекс KP-Dragon, который исчисляется в долларах, находится ниже своего пика на 56%. То есть сейчас самое время не только покупать жилье, но и инвестировать в недвижимость? - Рынок недвижимости именно сейчас привлекателен тем, что еще не существенно восстановился, при этом риски падения достаточно низкие. Дно пройдено и в экономике, и в финансовом секторе. Фондовый рынок уже показал направление, а недвижимость идет вслед за ним. Предложение сузилось, в то время как потребность в недвижимости осталась прежней. Ставки по банковским депозитам падают, значит, необходимо искать альтернативный вариант сохранения и накопления средств. Украинская ментальность подсказывает единственный способ вложения денег - в недвижимость. И если есть ресурс, можно вести себя на рынке недвижимости достаточно агрессивно. Если выбирать недвижимость правильно, риск потерять деньги достаточно низкий. |