| Какой строительной компании можно доверить деньги? Условия покупки квартиры в столице |
 |
| 17.01.2008 15:07 |
|
СКФ «Гранит» Дом по ул. Урицкого, 18в рождается вместе с новым годом — в декабре 2007-го как раз «выходил из земли». Закончат его строить не в наступившем високосном году, а в следующем — обещают ввести в эксплуатацию как раз в конце 2009 года. Так что есть все шансы выкупить по минимальной цене наиболее выгодную жилплощадь и заодно записаться первым в очередь на выкуп машино-места в подземном паркинге (его пока не продают, потому что не утвержден проект паркинга). В продаже даже квартиры с любым количеством комнат и на каком угодно этаже. Минимальная цена квадратного метра — 14 тыс. грн. Самый дорогой квадрат — в дефицитных однокомнатных. И хотя двушка в итоге оказывается дороже однокомнатной, однако по метражу такое приобретение выгоднее. Каждый метр выкупается определенным количеством облигаций, которые через два года можно будет обменять на указанную жилплощадь. Оплатив сразу 100% пока еще находящейся в стадии чертежей жилплощади, можно претендовать на 3% скидки. Или же согласиться на поэтапную схему оплаты: первый взнос — 30%, остававшиеся — равными ежемесячными платежами. Правда, как честно предупредили в компании «Гранит», цена на неоплаченные квадраты может повыситься. ЭКСПЕРТИЗА
Виктор ГЕНИН, руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан» — Схема инвестирования в данный объект предполагает приобретение именных процентных облигаций. Эмитентом является ООО «Будсервiс-Центр», продавцом — ОАО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Гранит-Инвест», представителем продавца — ООО «Капитал Ист», действующий на основании договора на комплексное обслуживание вышеуказанного фонда. Владельцем недвижимости является ООО «Строительно-коммерческая фирма «Гранит». На первый взгляд кажется, что инвестору предлагают вложить деньги в некий инвестиционный фонд, получив взамен именные процентные облигации, а не инвестиционные сертификаты. Особого значения это не имеет, однако определена фиксированная цена продажи облигаций, а доходность работы фонда может быть намного выше. Облигации являются процентными. С одной стороны, это гарантирует возврат вложенных средств без больших потерь, а возможно, и с прибылью, с другой — не означает получение жилья. Конечно, недиверсифицированный венчурный фонд может обеспечить наивысшую доходность вложений, однако и риски потерь самые высокие. Удивительно, что эмитентом является не застройщик и не продавец недвижимости. Посему нельзя утверждать, что привлеченные средства будут использоваться для строительства, а не для других целей. В предварительном договоре определен порядок заключения основного договора на приобретение жилья и основного договора приобретения ценных бумаг, однако не определен порядок обмена облигаций на жилье. В договорах не указано, кто застройщик и на кого оформлено разрешение на строительство. Отсутствуют ссылки на лицензии всех сторон договорных отношений, кроме лицензии на операции с ценными бумагами.
Ярослав ДАНИЛЕНКО, — Современный и привлекательный фасад дома, удачное расположение — можно покупать под гостиничный бизнес. К сожалению, на сайте отсутствует информация о технических характеристиках. Но вряд ли речь идет о жилье экономкласса. Цена в $2,5-3 тыс. соответствует минимальным ценам жилья на вторичке. Планировка квартир достаточно удачная, вот только с балконами не сложилось (уж слишком они декоративные — всего 3-4 кв. м). Но если будет инфраструктура прачечных и сушилок, «отель» получится на уровне. Паркинги в доме — просто чудо XXI века, пусть их будет побольше. Учитывая опыт компании, возможно, инвестиции принесут хорошие плоды.
«ГаРАЗД УКРАИНА» Ну разве не мечта — жить практически в центре города, где у тебя будет только один сосед по лестничной площадке и 16 — на весь двор?! И свой гараж у подъезда, а за окнами — роскошный палисадник и дворик! И все это уже не мечта, а практически реальность. Представьте себе красивый четырехэтажный дом на три подъезда «под старину» и, по словам менеджера по продажам компании «Гаразд Украина», «весь в мраморе». Такой «клубный» дом с красивым названием «Пикассо» обещают построить в частном секторе к концу года. По проекту в доме будет всего 18 квартир: трехкомнатные на третьем этаже, и двухуровневые 5- и 6-комнатные — на 1-2 этажах, 4 квартиры с мансардами. Цена квадрата — $3200-3350, оплатить нужно 120-255 кв. м жилплощади и гараж, если нужен. Схема покупки несколько странная. Здесь нет облигаций или фонда финансирования строительства. Еще не построенная квартира продается по правилам вторички: сначала подписывается предварительный договор задатка, потом — купли-продажи. Все документы заверяет нотариус. Платить можно частями: 30% сразу, а оставшуюся сумму — поквартально равными частями. ЭКСПЕРТИЗА
Виктор ГЕНИН, руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан» — Пакет документов состоит из предварительного договора купли-продажи квартиры и договора поручительства. Первый документ заключается между физическими лицами, которые почему-то именуются «Сторона-1» и «Сторона-2», что значительно усложняет понимание взаимных обязательств. Этим договором определяется, что продавец обязуется продать, а покупатель — приобрести конкретную квартиру по конкретному адресу. В подтверждение своей заинтересованности покупатель передает продавцу некую сумму аванса наличными. Почему именно наличными, непонятно. В случае если договор не будет выполнен по вине продавца, сумму вернут покупателю полностью, а вот если договор не будет выполнен по вине покупателя, аванс не возвращается. При оформлении основного договора продавец передает квартиру, а покупатель — остаток денег. Во втором договоре из описанных персонажей остается только покупатель, который теперь называется заемщиком, зато появляются еще два — кредитор и поручитель. Непонятно, имеют ли эти субъекты какое-то отношение к приобретаемой квартире или это просто финансовая часть схемы приобретения жилья. Из договора становится ясно, что поручитель выполняет свои обязанности не бескорыстно, а за вознаграждение. В случае каких-либо проблем с возвратом долга заемщик и поручитель несут перед кредитором солидарную ответственность всем своим имуществом, на которое может быть обращено взыскание, то есть независимо от суммы долга и стоимости квартиры. Причем сама квартира объектом залога может не являться, так как на момент кредитования заемщик не имеет на нее никаких имущественных прав.
Ярослав ДАНИЛЕНКО, — Расположение клубного дома вполне удачное: развитая инфраструктура и уголок природы рядом. Такое жилье, скорее всего, заинтересует руководство крупных корпораций. Исходя из предлагаемой цены в $3,2- 3,5 тыс. за квадратный метр, осмелюсь предположить, что за такие деньги состоятельные люди умчатся из города за 50-70 километров и построят себе рай без соседних стен и шума города. Оправдать такую цену может только большое желание сотрудников компании жить и работать в одном месте и не тратить время на переезды. Планировки квартир среднего уровня очень похожи на таунхаусы, взятые по готовому проекту без должной адаптации к местным условиям.
САНТАНHА К концу года в Печерском районе столицы вырастет новая высотка — уже выгнали три этажа одной и пять — второй секций. Дом будет без балконов, в каждой квартире предусмотрен эркер, а в трешках их даже два. Будут ли они в пентхаусах, сказать пока трудно, еще не известно, какими вообще будут многоуровневые квартиры на последних этажах. Строит компания «Антар», заказчик — ООО «Сантанна». Средства на строительство «Сантанна» привлекает через ФФС, созданный внутри компании. Покупка предусматривает выплату сразу всей суммы. Цена пока стабильна — от 2 до 23 этажа квадратный метр стоит 17 496 грн, выше будет дороже — 22 987 грн. Пока еще не поздно выкупить и машино-место в паркинге — 200 тыс. грн за 18 парковочных квадратов. Однако ФФС, созданный в компании, не работает по кредитным схемам. В компании не могут сказать, готовы ли банки кредитовать под залог будущих квартир по ул. Драгомирова, 4б. В банке «Арма», где открыт счет застройщика, почему-то не согласны профинансировать покупку «недостроя». ЭКСПЕРТИЗА
Виктор ГЕНИН, руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан» — Схема инвестирования предусматривает участие инвесторов в Фонде финансирования строительства. Управителем фонда является ЗАО «Финансовая компания «Сантанна», а застройщиком — ООО «Сантанна». Предпочтительнее, конечно, чтобы управителем был банк либо неаффилированный управляющий, так как децентрализация управления позволяет контролировать целевое использование средств и снижать риски убытков. В документах четко указаны объект строительства, объект инвестирования, застройщик и ответственный за нарушение сроков и качества строительства. В договоре определяется выбранная покупателем квартира, этаж и площадь жилья.
Ярослав ДАНИЛЕНКО, — Кроме месторасположения данного объекта, преимуществ немного. Дизайн фасада располагает к сосредоточенности — есть в этом доме что-то офисное или даже официальное. И глядя на планировки квартир, кажется, что этот дом состоит из офисов: большие комнаты скорее подойдут под съемные квартиры для иностранных сотрудников компаний, чем для постоянного проживания с семьей. Очевиден расчет на деловые слои потребителей. К сожалению, нет в открытом доступе информации ни о проекте, ни о компании. А если у компании нет сайта с описанием проекта, большого доверия она не вызовет. * Оценки субъективны |
Мы узнаем об условиях покупки квартиры в столице, а наши эксперты оценивают узкие места в договорах с застройщиками и качество будущего жилья. 
МНЕНИЕ ЮРИСТА
МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА
