Главная Журнал Недвижимость Унесенные метром. Когда и насколько подешевеют квартиры в Киеве
Унесенные метром. Когда и насколько подешевеют квартиры в Киеве E-mail
19.01.2009 15:33

Ежемесячно цены на столичные квартиры снижаются на 2% — этот факт аналитики объясняют фактическим отсутствием сделок на столичном рынке вторичного жилья. Однако в середине ноября рынок зашевелился и, трое из пятерых покупателей готовы заплатить за квартиру «живыми» деньгами. В связи с чем возникает опасение, как бы снова не поползли вверх цены на квадратные метры.

Наталья ГАМОЛЯ, ЛИЧНЫЙ СЧЕТ

Это случилось. Как по перилам спускаются вниз цены на жилье. Ежемесячно цены на столичные квартиры снижаются на 2% — этот факт аналитики АН «Планета Оболонь» объясняют фактическим отсутствием сделок на столичном рынке вторичного жилья. Однако в середине ноября рынок зашевелился и, как наблюдают в АН «Кияни», трое из пятерых покупателей готовы заплатить за квартиру «живыми» деньгами. В связи с чем возникает опасение, как бы снова не поползли вверх цены на квадратные метры.

Так, чтобы продать

Один знакомый брокер, работающий на стороне продавцов, признался, что последнюю сделку заключал еще в августе, мол, перестали выдавать ипотечные займы — перестали покупать жилье. В результате в предложении на вторичном рынке сегодня достаточный выбор, даже однокомнатные — в свободной продаже. При этом стоит отметить, что предложение не столь огромно, как еще в начале года: у кого недвижимость — ресурс, что называется ограниченный, тот решил переждать тяжелые времена, стараясь заработать на аренде, а не на продаже, уж если «не горит». «Продавцы заняли выжидательную позицию, — комментирует аналитик компании SV Development Сергей Костецкий, — ведь вырученные деньги некуда вложить».


Поедать кроликов налету в действии

Хотя и продавцов, как и покупателей, на рынке поубавилось, тем не менее, пока продавец вынужденно держит ценовую оборону. По сути, на продажу выставлены квартиры либо спекулянтами, которым срочно нужно успеть продать и получить прибыль, либо заемщиками, которым невмоготу платить по кредиту. «Многим просто нельзя продать дешевле, чем они потратили на покупку квартиры в ипотеку по перегретым ценам год - два назад, — размышляет эксперт «Риелтерского клуба» Анатолий Топал, — иначе, уступив значительно при торге, они еще и останутся в долгу перед банком, вот потому и держат свою цену». Но, с другой стороны, отмечает Сергей Костецкий, именно те, которые не справляются с ипотечными кредитами, являются первыми продавцами сегодня, и со временем на рынке станет таких «проблемных» квартир больше.

Казалось бы, сама ситуация давно вынуждает продавца идти на уступки. Но торгуется лишь тот, кому действительно по каким-то причинам необходимо продать. Уже сейчас за счет торга можно уменьшить цену на 10 - 15%. В отдельных случаях при торге, бывает, и 20 - 30% могут скинуть. Например, в отдаленном от центра спальном районе столицы только недавно продалась трехкомнатная квартира за $120 тыс., выставленная к продаже еще в феврале за $180 тыс.

«Лишь двое из десяти продавцов начинают торговаться, чтобы все же совершить сделку, — комментирует ситуацию Анатолий Топал, — только когда таких будет на десяток 5 - 7 человек, можно будет говорить об установившейся тенденции и утверждать, что цены реально снижаются».

Ждать или не ждать

Пока ситуация остается неудобной и для продавцов, и для покупателей квартир. «Сейчас покупают те, кому действительно необходимо жилье, — комментирует брокер Олеся Коршун, — и людям не все равно, что они покупают за свои деньги, за какое качество жилья платят, а потому и торгуются. Тем более что есть выбор на рынке. Но никто сейчас не покупает квартиру с целью инвестировать — такой покупатель надеется на падение цен».

Между тем жилищную проблему можно решить и малыми деньгами — через «квартирный бартер». В последние месяцы все больше предложений появляется в рубрике «Обмен» газет-объявлений и сайтов недвижимости. Приценившись к своему недвижимому имуществу, можно предложить его взамен ожидаемого объекта. Все же разница между твоей двушкой и чьей-то трешкой будет меньше. Впрочем, резонно выждать некоторое время, если накопилась немаленькая сумма, и купить неплохую квартиру. Либо уже начинать торги на приглянувшуюся квартиру — продавец наверняка соблазниться на твои наличные.

Есть мнение, что на рынке недвижимости обвала все же не миновать, и как раз сейчас его самое начало. Но большого падения не прогнозируют — так, процентов 15 - 20. Однако если проблему с жильем и деньгами нужно решать сейчас, то специалисты рекомендуют не медлить и торговаться. На гибкость цен, по мнению экспертов рынка, можно рассчитывать в ближайшие 3 - 6 месяцев, а затем цены стабилизируются и снова начнут уверенный, пусть и медленный, но рост. Так что покупателю квартиры важно успеть.

После кризиса 1998-2000 годов цена квадратного метра снизилась на 44%; на докризисный уровень вернулась через 4 года

Как бы ни было, а совершаемые сделки купли-продажи квартир на сегодняшний день отражают прямую пропорцию: квартиры продаются ниже заявленной цены на столько, на сколько подешевела гривна.

Едва ли можно говорить об изменении цены в абсолютном выражении. Действительно, красная цена однокомнатной квартиры в столице $100 тыс. изменилась — и теперь это уже $90 тыс., при торге опускающаяся до $80 - 85 тыс. Да, цены сдвинулись вниз в долларовом выражении, но почти не сдвинулись с места в гривне. Квартира, стоившая $100 тыс. при курсе 5 грн./$, должна бы стоить $83 тыс. при курсе 6 грн./$, а нынешние $90 тыс. еще недавно равнялись бы $108 тыс. Как минимум, на 10 тыс. грн. 1-комнатная квартира стала дороже.

В среднем квадратный метр столичного жилья, по данным АН «Планета Оболонь», за октябрь подешевел на 1,4%, если в октябре средняя цена квадрата была $2 798, то за десять первых дней ноября опустилась до $2 785.

Когда ждать

«Рынок должен пойти на спад, — рассуждает Анатолий Топал. — Когда появился широкий доступ к деньгам, с 2006 года, происходил резкий всплеск цен, была такая своеобразная инвестиционная истерика. Однако сейчас на рынке — реальный покупатель, которому необходимо жилье. Он выбирает качество жилья. И, конечно же, торгуется». Хотя пока продавец в большинстве своем остается инертным, но «эра продавцов на рынке недвижимости закончилась». Сергей Костецкий считает, что падение цен на недвижимость будет происходить в основном из-за спекуляции на разного рода «новостях», — так, как и на протяжении последних двух лет искусственно надувался ценовой пузырь.

«Возможно плавное снижение цен на 15%, но вряд ли произойдет обвал, — рассуждает Сергей Костецкий, — разве что в случае форс-мажора». И предполагает, что снижение на 30% — это крайне пессимистический прогноз на год. Спровоцировать такой сценарий могут … банки, распродавая заложенные под ипотеку квартиры.

Но пока о массовом таком явлении говорить рано, разве что о единичных случаях. «Если ситуация сложится настолько плохо, что и государство не сможет регулировать решения проблем заложенных квартир, — предполагает Сергей Костецкий, — банки, стараясь вернуть свои деньги, сыграют на снижение цен, ведь кредиты выдавали в размере 50 - 70% от стоимости квартир».

«Если цены на квартиры резко упадут на 30%, — рассуждает Анатолий Топал, — это будет означать и снижение доходов граждан, процентов на 60%».

Некоторые риелтеры заметили, что в БТИ появились очереди: мало ли зачем понадобились документы на квартиры — то ли для продажи, то ли для перекредитования.

Адекватно оценить ситуацию непросто, некоторые операторы рынка не исключают того, что может повториться и обвал 1990-ых, но не до уровня цен тех времен. Чтобы подняться после падения на 30 - 50%, столичному рынку понадобился не один год.


Ну, и где будем гнездоваться?

Но и не стоит забывать об эффекте «оживающего отложенного спроса» — как только покупатель станет выстраиваться вновь в очередь за однокомнатными, цены бумерангом полетят вверх на столько, на сколько опустились. Но для этого они сначала должны упасть — элементарный закон отражения.

Как предполагает Анатолий Топал, если не будет никаких серьезных потрясений в ближайшие месяцы, то возможно, что в следующем году цены на столичную недвижимость достигнут уровня 2005 года. «На сегодняшние доходы это адекватные цены, — говорит он, — и рынок наверняка выровняется, движение цен будет адекватным, они будут расти немного больше, чем ставки по банковским депозитам. Общая тенденция к понижению цен будет ясна через два - три месяца».

Остается только надеяться, что цена предложения на рынке квартир все же приблизится к цене спроса. Но когда это случится, не готов спрогнозировать ни один специалист.


 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

В чем вы храните сбережения? доллар евро рубль?