Штучное жилье. Какой дом построить, чтобы потом его выгодно продать |
![]() |
08.06.2008 16:48 |
Свой дом в два этажа Людмила и Виктор выстроили сами. Абсолютно все, начиная от проекта, — плод собственного воображения, точных расчетов и образец скромной мечты о прелестях загородного жилья: в доме есть камин, сауна, комната с эркером, терраса. За полтора года наши герои Доходная мысль Доходный домик, которому не суждено было превратиться в дополнительный источник дохода, был продан как однокомнатная квартира два года назад всего-то за $65 тыс., хотя расходы на его строительство составили около $20 тыс. Земли при нем практически нет, полсотки на весь дворик. Скромная сумма, вырученная за двухэтажный домик в 35 квадратов общей площади, послужила стартовым капиталом для нового проекта. Именно тогда, когда на руках оказывается крупная сумма денег, острыми приступами беспокоит головная боль. Тем более, когда есть способ приумножить свои капиталы в два — три раза за год. Оглянувшись в поле, на краю которого стоял его собственный новый дом, Виктор решил снова заняться стройкой.
Активная стройка — сразу два фундамента было залито на 12 сотках — развернулась на участке партнера Виктора. Уговор был таков: на стоимость половины участка Виктор выполняет работы по строительству дома для партнера. Участок был оценен в $60 тыс. В считанные месяцы Виктор уже справился с $30 тыс. «долга»: выгнал стены, поставил перегородки, перекрытия, укрыл дом крышей. Естественно, он сам выступал в роли прораба и, как давно «прописавшийся» на строительном массиве, нашел бригаду рабочих. Договор дороже денег Выводить коробку своего дома по такому же проекту Виктор начал немногим позже. И вложил на $20 тыс. больше — за лето цены на стройматериалы значительно возросли. За осень в нововозведенном доме появился камин, отопление, все коммуникации. А к весне дом с оштукатуренными стенами и стяжкой на полу был готов к продаже. Покупатель нашелся только к началу прошлого лета. Дом «под чистовую» на 160 квадратов с 6 сотками земли продали за $195 тыс., из которых нужно было отдать $20 тыс. долга.
Дома на продажу Людмила и Виктор строят по собственному проекту. Хотя некоторые элементы проектировок позаимствовали из разных вариантов архитектурных решений. Благо недостатка в них сейчас нет. С улицы дом скромных размеров. Но благодаря использованию подуровня, появляется «дополнительный» этаж — площадь крыши гаража превращается в полезную жилую. К тому же такое конструкторское решение не требует больших и крутых лестниц. Внутри дом выглядит просторным и уютным, самая маленькая комната — кабинет или детская спальная в подуровне площадью 15 квадратов. Каждый новый дом совершеннее другого. Например, в том, который сейчас выставлен на продажу, есть окно в крыше на мансардном этаже. Может показаться, что среднестатистический гражданин выбирает загородный дом по особым изыскам — камин, сауна, гараж, количество комнат. Отнюдь, как заметила Людмила: «Выбирают, скорее всего, такой дом, который можно будет легко содержать без услуг домработницы». Конечно, к такому выводу пришли, прислушавшись к мнению покупателей предыдущих домов. «Расчет очень прост, — признается Виктор, — такой дом может купить среднестатистический горожанин, продав, например, квартиру и доплатив $50 — 70 тыс. за землю». И такому горожанину выгода налицо — квадратура дома в два раза больше, чем квартиры, есть гараж и свой участок.
Цена на стройматериалы, можно сказать, — определяющая доходности проектов Виктора и Людмилы. Когда начинали строить первый дом, мешок цемента стоил 8 грн., а стоимость земли в пригороде — $5 тыс. за сотку. А нынче, спустя полтора года, — уже $15 тыс. за сотку земли и 23 грн. за цемент. При этом продажная цена домов — $200 тыс. и $320 тыс. соответственно. Расчет по долгу Только продастся этот дом, Виктор возьмется за строительство следующего, тем более что фундамент уже залит. Очередное строительство начато в кредит — подгоняют те же цены, которые в сезон строительства взлетят в 1,5-2 раза. Пока удается одалживать под проценты у друзей. «В банке кредит будет дороже, — считает Людмила, — к тому же необходимо ежемесячно гасить платеж, а у нас нет планомерного поступления денег». Долг у друзей оформляется расписками с фразой «до момента продажи дома». Кроме прочего в банке нужно оставить имущество в залог, а рисковать своим добром Виктор не готов. К своей одноразовой прибыли наши герои идут постепенными капиталовложениями. И экономно расходуют средства. Например, Виктор сам выступает прорабом и снабженцем. Наемный менеджер запросил бы ежемесячно минимум $1,5 тыс.
А вот где экономия вредна, так это при оформлении документов на дом. Виктор не ждет в очередях, а использует каналы «быстрой передачи». За что платит около $5 тыс. Справок не так уж и много, но время обходится слишком дорого. Например, еще не все документы получены на первый дом, а там уже новый хозяин живет почти год и ждет, когда сможет переоформить его на себя. Не менее года требуется, чтобы сдать в эксплуатацию готовый дом, а если не использовать «связи», только три-четыре месяца можно ждать своей очереди, чтобы попасть на прием в БТИ и сдать документы на оформление. Такой рентабельности, которую удалось получить на продаже первого дома, наши герои уже не ждут. Но в абсолютном выражении можно заработать больше, если увеличить площадь очередного дома. А для этого нужны хорошие капиталовложения. Только особого смысла в больших проектах Своего покупателя год назад наши герои ждали три месяца, но интересующихся за это время было более десятка. Теперь же за два месяца лишь два просмотра. Но еще не наступило лето — пик продаж загородных домов. И, тем не менее, строительство жилья на продажу в Киеве или в пригороде постепенно теряет былую рентабельность из-за роста стоимости земли. «Все, кто занимался строительством как бизнесом в Киево-Святошинском районе, пошли дальше от столи-цы, — делится наблюдениями Людмила. — Знакомый продал за $210 тыс. дом в 20 км от Киева, там, где земля вдвое дешевле, нежели у городской черты».
|