Ekomik.ru

Богатые россияне не отказываются от шанса приобрести подешевевшую недвижимость в Европе —  с лета 2008-го цены там упали на 10–65%.

Самыми легко продаваемыми по-прежнему остаются апартаменты, отели и другая туристическая инфраструктура. Практически никто из интересующихся возможностью купить квартиру или бизнес за рубежом не стремится там жить, но хочет иметь «запасной аэродром» (в некоторых странах, купив недвижимость, можно претендовать на вид на жительство)

Елена СТРУК, Контракты

Зачем ограничиваться квартирой, если можно купить целый город? Латвия выставила на аукцион Межайне — бывший военный городок Скрунда-1, который купила российская компания «Алексеевское-Сервис» всего за EUR2,2 млн. До 1999 года в городе располагались военнослужащие российской армии, обслуживавшие радиолокационную станцию. 10 лет после демонтажа локатора и выведения российских войск город пустовал.

Компании «Алексеевское-Сервис» досталось не такое уж и маленькое хозяйство — земельные участки площадью 45 га и 70 зданий: десять жилых многоквартирных домов, детский сад, поликлиника, почта, магазины, клуб и баня. И все это по цене 4-комнатной квар­тиры в Риге. В латвийской прессе пишут, что Алексеевское-Сер­вис — лишь посредник, действовавший от лица компании «Бай­кал­­финанс­груп», которую в 2004 году якобы приобрела Роснефть. Латвийцы давно жалуются, что русские скупили пол-Юр­ма­лы. А на самом деле — даже больше. По оценкам меж­ду­народного агентства Gordon Rock, 75% сделок по покупке недвижимости иностранцами в 2009 году заключили россияне.

Даже в кризис аппетиты богатых россиян существенно не уменьшились. В 2009 году, по данным Gordon Rock, на зарубежные квадратные метры они потратили около $10,8 млрд — всего на 10% меньше, чем в 2008-м. При этом уже в 2010 году объем инвестиций может вырасти до $12,5 млрд. Россияне не отказываются от шанса приобрести подешевевшую недвижимость — напомним, что с лета 2008-го цены в Европе упали на 10–65%.

Самыми легко продаваемыми по-прежнему остаются апартаменты, отели и другая туристическая инфраструктура. Практически никто из интересующихся возможностью купить квартиру или бизнес за рубежом не стремится там жить, но хочет иметь «запасной аэродром» (в некоторых странах, купив недвижимость, можно претендовать на вид на жительство).

Новый дом

«Карловы Вары скоро превратятся в город-призрак», — возмущаются чехи. Дома, выкупленные русскими, большую часть времени пустуют. Их хозяева наведываются в бальнеологическую здравницу в лучшем случае пару раз в год. «Проблема скупки русскими жилищного фонда Карловых Вар стоит остро. Практически весь центр курорта принадлежит выходцам из бывшего СССР. Эти люди не живут в Варах постоянно, поэтому никак не участвуют в жизни города, ни­чего не делают для того, чтобы качество жизни в нем улучшалось. К сожалению, эта проблема затра­гивает не только центр, но и окрестности. Карловы Вары просто умирают», — заявил депутат карловарского муниципалитета Йиржи Котеку на «Радио Прага».

По данным чешской прессы, в городе-курорте постоянно проживают не более 10% россиян, владеющих недвижимостью. Третья часть покупателей приобретают квартиры и виллы просто так, на всякий случай. Последние три года наблюдается отток местного населения из Карловых Вар. Одна из причин — взвинченные цены на недвижимость. К примеру, стоимость апартаментов площадью 100 кв. м стартует с EUR100 тыс., гостиницы — с EUR1–7 млн. Жилье здесь для русских по-прежнему символ престижа, но надо признать, что оно уже не так ценится, как виллы в США, Франции или Швейцарии. К тому же есть страны, где русским рады значительно больше.

К примеру, Болгария. В 2009 году, по данным Gordon Rock, недвижимость этой страны была самой популярной у российских покупателей. В 70% случаев ее приобретали для семейного пользования и лишь в 15% — для сдачи в аренду. На таких инвестициях можно заработать 5–7% в год. Секрет популярности болгарской недвижимости у россиян прост — низкая стоимость, особенно после прошлогоднего падения цен на 28%. Средняя сумма сделки в этой стране составляет всего EUR42 тыс. В отличие от недвижимости во Франции, Швейцарии, Испании или Италии болгарские апартаменты и коттеджи доступны для среднего класса.

Следующий фаворит — Черногория, обогнавшая по сделкам, количество которых увеличилось в 2009 году на 35%, даже излюбленную россиянами Испанию. Небольшая страна на Адриатическом побережье — лидер по привлечению инвестиций на душу населения в регионе во многом благодаря гражданам России. В 2009 году прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в Черногорию составили EUR700 млн. Более 20% этой суммы — российские деньги. Кому здесь больше всего ра­ды, можно по­нять уже по прибытии в аэропорт Подгорицы. Вас доброжелательно встречает билборд с надписью на русском языке: «Приезжай туда, где тебя любят». И едут! Даже в кризисный 2009 год туристов, отдохнувших в Черногории, было на 1,6% больше, чем в 2008-м.

Вслед за туристами в страну потянулись и крупные предприниматели. Один из самых амбициозных проектов в Черногории реализует Mirax Group Сергея Полонского. И хотя рецессия дорого обошлась компании (пришлось заморозить несколько проектов), строительство города-клуба Astra Montenegro на полу­острове Будва продолжается. Его стоимость оценивают в $200 млн. Летом 2009 года была открыта первая очередь комплекса, состоящая из 36 вилл. Примерно 30 апартаментов уже заселено.

Олег Дерипаска — еще один крупный инвестор из России. Он бизнесмен, совладелец Adriatic Marinas, которая занимается строительством города-пристани Porto Montenegro на 7 тыс. жителей. Основной акционер компании — канадский предприниматель Питер Манк, собственник золотодобывающей компании Barrick Gold. И хотя в связи со сложной экономической ситуацией Дерипаска решил приостановить финансирование проекта, он все равно остается в доле. Пока ему принадлежит 7% Adriatic Marinas. По словам представителя управляющей компании Маи Вуяскович, в проект уже инвестировано $100 млн. «Кризис даже сыграл нам на руку. Покупатели, раньше искавшие объекты на юге Франции или в Италии, теперь интересуются более экономными вариантами», — говорит она. Самые дешевые апартаменты в Porto Montenegro — студия в комплексе Zeta — обойдутся в EUR145 тыс.

По некоторым данным, в черногорскую недвижимость вложили средства мэр Москвы Юрий Лужков и его жена Елена Батурина. В целом более 50% всех покупателей недвижимости в Черногории — россияне. Кстати, активность русского капитала в стране не осталась незамеченной правительствами стран ЕС. Западная Европа опасается усиления контроля России на Балканах. Европарламент даже пригрозил расследованиями российских инвестиций в Европе. В России, конечно же, отрицают, что используют инвестиции как геополитический инструмент.

Так или иначе, а в Черногории россияне чувствуют себя почти как дома. Либеральное законодательство, устойчивая политическая ситуация, очень радушное отношение местного населения, невысокие налоги на недвижимость и простота оформления собственности — вот основные факторы успеха государства. Это означает, что российских девелоперов в Черногории будет еще больше. Пока они хоть и присутствуют на рынке, но ограничиваются в основном подготовкой небольших проектов. Правда, частный инвестор, решивший вложить деньги в Адриатику сейчас, сверхприбылей уже не получит. Направление давно стало слишком модным. Рисковать надо было лет семь-десять назад, когда рынок только начинал развиваться, а иностранных инвесторов почти не было.

Зачем далеко ходить

В десятку самых популярных у россиян рынков недвижимости входят также Германия, Испания, Чехия, США, Кипр, Египет, Италия и Финляндия. Предпочтения россиян не слишком отличаются от вкусов украинцев. Но масштабам российских частных инвестиций можно только позавидовать.

Для физлиц это возможность по доступным ценам приобрести собственность в Европе. Для бизнесменов — выход на иностранные рынки — диверсификация бизнеса. «Это позволит нам в долгосрочной перспективе наращивать объемы», — объясняет Вячеслав Лейбман, управляющий партнер MIRAX Balkan. Да, доходность зарубежных проектов ниже, чем московских. Но ненамного. В то же время в Европе уже долгое время цены растут стабильно, а не такими скачками, как в России, поэтому рынок более предсказуем. Вкладывая в европейскую недвижимость сейчас, можно сразу подсчитать, какова будет прибыль от ее продажи через 10 лет. Вот что привлекает российских бизнесменов. А еще — прозрачная процедура получения разрешений. Процесс согласований непрост, признает Вячеслав Лейбман, но понятен, и количество необходимых согласований в 3–4 раза меньше, чем в Москве. Юридических сложностей при выходе на иностранные рынки российские девелоперы не испытывают. Банки же проявляют особый интерес только к небольшим и малоизвестным компаниям.

Риелторы отмечают, что большая часть покупателей вкладывают деньги в недвижимость, поскольку все еще считают ее подходящим объектом инвестиций. Так, в последние два месяца 2009 года вновь начали расти цены на жилые объекты пре­ми­ум-класса в Европе. На рынке действительно оживление. В IV квартале 2009-го сделки по купле-продаже выросли на 42%, превысив EUR25,7млрд. Впрочем, эксперты предостерегают от чрезмерного энтузиазма. Потери еще впереди. По оценкам Ричарда Паркуса из Deutsche Bank, более $1,4 трлн выплат по ипотеке приходится на 2013 год, 65% кредитов банки вряд ли рефинансируют.

Сфера влияния

В отличие от российских инвестиций в болгарскую или черногорскую недвижимость, вложения в Крымский полуостров нередко имеют политическую подоплеку. Речь, конечно, не идет о покупке россиянами квартир и дач (кстати, 40–60% покупателей апартаментов в новостройках составляют граждане России). Но реализацию крупных проектов связывают с усилением влияния РФ на полуостров. Учитывая экономическую экспансию, спор о принадлежности Кры­ма может вообще потерять смысл. Здесь пустил корни Юрий Лужков, известный своими призывами вернуть Крым России. Фонд «Москва — Крым», представитель интересов московских властей на полуострове, в том числе экономических, учредил совместно с мэрией Москвы объединение санаторно-курортных здравниц «Тавросс», в который вошло около 20 санаториев в Крыму и Подмосковье. Ялта была первым полигоном для российских инвестиций — около трети местных санаториев и гостиниц находится в российской собственности. Затем русские пошли в Алушту, выигрывающую у Ялты по экологии и транспортной доступности. Здесь осела Национальная резервная корпорация (Александр Лебедев), инвестировавшая в пансионат «Море» (более $25 млн) и комплекс «Миндальная роща» (около $30 млн). Среди активов НРК — отель «Морской» и санаторий «Слава» все в той же Алуште. На счету ИФД «КапиталЪ» совладельцев ЛУКОЙЛа Вагита Алекперова и Леонида Федуна — санаторий «Карасан», алуштинский отель «Крымская Ривьера», которым управляет гостиничный оператор Rezidor Hotel Group. В Крыму россияне предпочитают инвестировать в гостиницы премиум-класса и SPA-отели. Российский капитал присутствует в гостинице «Ореанда», комплексе «Пальмира-Палас», аквапарке «Голубой залив» в Симеизе и т. д.