| Акциз на кирпич. Правительство снизило себестоимость строительства на 30-45% |
| 25.09.2008 14:33 |
|
Кабмин приятно удивил застройщиков и расстроил местную власть. Премьер-министр Юлия Тимошенко заявила, что правительство почти вдвое уменьшило себестоимость строительства жилья за счет отмены «поборов, введенных незаконно». По ее словам, речь идет о сборах, уплачиваемых строителями местным властям (передача квартир в фонд города, взносы на развитие инфраструктуры, сбор за подключения к коммуникациям и т. п.), величина которых, по утверждению премьера, теперь уменьшена с 49,5% до 4%. Снижение себестоимости в свою очередь приведет к падению цен на новое жилье, уверена она. Впрочем, на момент подписания этого номера в печать соответствующее постановление так и не было официально опубликовано. «Постановления были приняты на заседании Кабмина 27 августа, о чем есть запись в протоколе заседания», — утверждает замминистра финансов Денис Фудашкин. По его замечанию, постановление не опубликовали сразу по техническим причинам — Минфин в течение недели объединял два смежных проекта в один, а потом согласовывал с различными ведомствами. «Этот документ вносит изменения в ряд постановлений Кабмина, определяющих граничные ставки сборов на общегосударственном уровне. Местные советы, несмотря на самоуправление или специальные статусы, будут обязаны привести свои нормативы и установленные ими строительные сборы в соответствие с нашим документом», — объяснил Контрактам замминистра.
Большинство юристов считают, что де-юре Кабмин вправе устанавливать граничную величину строительных сборов на развитие города. Но де-факто инициатива правительства встретит сильное сопротивление со стороны местных властей. Для областных и городских администраций прямые сборы со строителей — весомая статья наполнения бюджета. Ни один мэр добровольно не откажется от «пожертвований» строителей — квартирами удобно расплачиваться с соратниками, а раздача социального жилья — хороший инструмент укрепления власти. Если правительству удастся добиться реального снижения строительного «акциза», жилье в новостройках действительно может подешеветь. Правда, не сразу. Исходя из расчетов Минфина, за счет снижения себестоимости, к примеру, киевские застройщики смогут при текущих ценах увеличить свою прибыль на $400-500 с каждого кв. м или же на эту величину снизить цены. В остальных регионах себестоимость строительства квадратного метра может уменьшиться на $50-300. Эксперты и строители в прогнозах относительно цен более осторожны. По их предположениям, квартиры в новых домах могут подешеветь на 10-20% только к 2010 году, и то лишь при условии сохранения уровня цен на стройматериалы, земельные участки и т. д. Аргументы застройщиков: власти будут долго сопротивляться новым правилам и, даже формально выполнив требования правительства, найдут другие способы получить деньги за право строить в их городе.
Мнение разработчика
— Минрегионстрой и другие ведомства постоянно обращаются в Минфин с просьбами выделить из бюджета деньги на удешевление жилья. Проанализировав ситуацию, мы выбрали альтернативный вариант и нашли возможности для уменьшения себестоимости строительства. Это сделает жилье более доступным. Застройщики смогут, не уменьшая прибыль, наращивать объемы строительства. У них будет возможность снизить цены и при этом работать с хорошей рентабельностью. У большинства застройщиков, по мнению экспертов, такая возможность есть и сегодня... — Это не так. Объемы жилищного строительства, по данным Госкомстата, за первое полугодие сократились на 3%. Небольшие компании не только не начинают новых проектов, но и не могут в срок завершить старые. Одна из причин — низкая рентабельность даже при нынешних высоких ценах. Мы проанализировали структуру себестоимости строительства и нашли возможности уменьшить ее на 49,5%. Это не решит всех проблем отрасли, но это только первый шаг, который нужно было сделать несколько лет назад. Впрочем, в конечную стоимость жилья, кроме прямых расходов на строительство, входят: цена земельного участка, затраты на управление компанией, привлеченные деньги, налоги... Фактическое обнуление отчислений застройщика городу — не слишком ли радикальное решение? Ведь на эти деньги, по утверждению местных властей, строятся школы, садики, квартиры военнослужащим, врачам... — В столице и других городах фактически существует акцизный сбор на строительство жилья, приводящий к его удорожанию. Сегодня застройщики должны отдать Киеву 7-20% построенных квартир в фонд города, еще 2% квартир — в служебное пользование. Плюс — до 10% от стоимости дома — паевой взнос на развитие транспортной и социальной инфраструктуры, 5% — взнос в специальный фонд местного бюджета, до 2,5% — взнос на пожарную охрану, до 10% — плата за подключение электросети. Итого: до 49,5% себестоимости приходится на «строительный акциз». Все эти платежи противоречат законодательству Украины, в частности, Закону «О системе налогообложения». Поэтому мы их убрали. Город сможет получать 2% квартир, но после компенсации застройщику их себестоимости. По закону финансирование социальных программ город должен осуществлять из собственного бюджета — за счет налогов, прибыли коммунальных предприятий и т. д. Но не за счет акциза на строительство. Киевская горадминистрация не имеет права вводить новые налоги — мы просто наводим порядок. Минфин планирует предпринимать дополнительные меры, направленные на снижение себестоимости? — Пока ждем от Минрегионстроя конкретных предложений по развитию строительного рынка. На мой взгляд, сделать можно еще многое: убрать административные преграды для выхода на рынок, организовать продажу участков на аукционах. Потом эти деньги можно использовать для строительства социального жилья и инфраструктуры. Далее нужно упростить процедуры получения разрешения на постройку и ввод домов в эксплуатацию. Как вариант, заменить многочисленные согласования и проверяющие комиссии на обязательное страхование социальной ответственности застройщика. Уверен, услуги страховых компаний будут более оперативными, непредвзятыми и дешевыми.
ЭКСПЕРТиза
— Снижение отчислений для застройщиков крайне полезное и нужное решение — сейчас строительные компании вынуждены отдавать городским властям около четверти сметной стоимости. 5%, до которых Кабинет министров собирается уменьшить все эти поборы, — справедливая цена, и мы готовы платить ее городу. Но при всем уважении к Кабмину, застройщики не смогут снизить себестоимость строительства вполовину. Максимум, на что могут пойти строители при условии снижения отчислений, — это уменьшить конечную стоимость жилья на 10-20%. Пока же новые «тарифы» не действуют — цены будут только расти.
— Кабмин несколько завысил общий процент отчислений. Многие из перечисленных платежей имеют плавающие тарифы. Процент переданных квартир городу зависит от района. Сбор на подключение к электросетям тоже составляет не жестко фиксированные 10% — при строительстве Mirax Plaza нам начислили всего 5%. Отчисления на развитие пожарных служб в этом году вообще были отменены. Так что по нашим расчетам, речь идет примерно о 35% от себестоимости строительства, а не о 49%. Кроме того, в Киеве, например, существует налаженный механизм местного самоуправления: город сам знает свои потребности и исходя из них регулирует политику отношений с застройщиками. От снижения размера отчислений городу пострадают в первую очередь льготники, ведь сегодня 20% отчислений он использует для обеспечения квартирами очередников, состоящих на квартучете. Я считаю, что принимать подобные решения необходимо после определения источников финансирования для компенсации городам. Иначе подобные решения могут просто сломать их бюджеты.
— Паевое участие застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в Киеве регулируется Законом «О местном самоуправлении» и принятом на его основе решением Киевсовета, а также законом о столице. Поэтому Кабмин может только рекомендовать органам местного самоуправления изменить размер паевых отчислений. Но в целом было бы неплохо снизить их для застройщиков, это действительно положительно скажется на стоимости квадратного метра. Тем не менее до уровня, декларируемого премьером, жилье не станет дешевле. Удельный вес отчислений в структуре розничной цены квадратного метра составляет от 20% до 30%. Даже если премьеру удастся снизить дополнительные платежи, кв. м на первичном рынке может подешеветь не более чем на 10-15%, ведь есть еще расходы на получение земельного участка и выдачу разрешительной документации. Кроме того, растет стоимость на стройматериалы, повышается зарплата в строительной отрасли.
— У компании-застройщика уходит до двух лет на отведение и приобретение земельного участка, разработку проекта, получение разрешения на строительство. Даже если объект находится только на начальном этапе, отчисления по нему уже заложены в его себестоимость по старым нормативам. Если объем отчислений и будет реально уменьшен, возможное снижение цен произойдет не ранее чем через 3 года.
— Вмешательство Кабинета министров в ценообразование на рынке недвижимости вряд ли сможет изменить действующие «тарифы» — городские власти этого не допустят, причем это касается не только Киева и Севастополя (городов с особым статусом, чья деятельность регулируется отдельными законами, а не нормативами КМУ), но и других населенных пунктов. Снижение себестоимости в размере, на который рассчитывает Кабмин, тоже маловероятно. Отчисления городу составляют около 25% от сметной стоимости, поэтому сокращение затрат почти на 50%, о которых говорит премьер, технически невозможно. Думаю, снижение размера отчислений городу может уменьшить себестоимость строительства максимум на 7-12%. Но это вряд ли повлияет на цену жилья на первичном рынке. Скорее всего, застройщики используют эту ситуацию, чтобы увеличить свои доходы.
— КМУ вправе вмешиваться в отношения строителей и города — в части установления граничных размеров ставок сборов, для местного бюджета, если их размер прямо не установлен законом. Соответственно, установление граничных ставок сборов (со строителей. — Прим. Контрактов) отнесено к компетенции Кабмина. Более того, например, сумма, которую отчисляют заказчики для развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов, напрямую определена постановлением КМУ № 40 от 24.01.2007 года. |
Уменьшив размер отчислений застройщиков городу, правительство снизило себестоимость строительства на 30-45%. Если местные власти выполнят решение правительства, новое жилье в 2009-2010 гг. может подешеветь на 10-20%.
