Ekomik.ru

Чтобы сохранить нынешнюю доходность хранилищ, девелоперам придется строить спецсклады и логистические комплексы.

Лариса Ирха, Контракты

Общая площадь всех действующих складов в окрестностях столицы — 357,7 тыс. кв. м. В 2008-2010 гг. в Киевской области будет построено свыше 1 млн кв. м складских помещений классов А и В. Выброс на рынок в течение двух лет такого объема площадей неминуемо приведет к снижению арендных ставок: к 2011 году аренда подешевеет на 10%, прогнозируют консалтинговые компании.

Соответственно, на столько же снизится доходность складских проектов. Сейчас качественный складской комплекс площадью 50 тыс. кв. м в окрестностях Киева приносит собственнику примерно $6 млн «грязного» дохода в год при расценках на хранение около $10 в месяц за кв. м.

Однако под Киевом, как, впрочем, и в остальных регионах, по-прежнему в большом дефиците склады, обеспечивающие специальные условия хранения: температурный режим, фиксированный уровень влажности и т. п. Спрос на них только в столичном регионе как минимум вдвое превышает предложение. Владельцы таких помещений максимально пользуются нынешней конъюнктурой: стоимость аренды специализированного хранилища менее чем за год выросла с $19 в месяц за кв. м летом 2007-го до почти $30 в марте 2008-го. Но что интересно, отечественные девелоперы как будто не замечают повышенного спроса, что эксперты объясняют отсутствием опыта строительства и управления спецскладами.

Что по чем

«Строительство специализированного склада под ключ примерно вдвое дороже, чем возведение складского комплекса общего назначения класса А», — говорит директор проектного департамента FIM Group Илья Народницкий. По разным оценкам, кв. м спецсклада обходится девелоперу от $800 до $1400 в зависимости от типа оборудования и требований арендатора. Учитывая цену земли, стоимость кредита и срок реализации проекта, строительство склада общего назначения площадью 5 тыс. кв. м обходится в $3-5 млн, специализированного — в $6-9 млн. «Максимальная ставка аренды склада общего назначения сейчас составляет $10 за кв. м, спецсклада — от $25 до $30», — рассказывает Илья Народницкий. Однако накладные расходы по обслуживанию специальных хранилищ, по оценке экспертов, превышают расходы на содержание обычного склада на 30-60% в зависимости от специализации. «Доходность спецсклада всего на 15-20% больше, чем первоклассных складских комплексов общего назначения», — предупреждает директор департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank LLC Станислав Герман. Годовая доходность обычного склада составляет от 15% до 20%, специализированного комплекса — до 30%. Этот показатель зависит от уровня загруженности: при заполняемости на 60% девелопер может не получить прибыли. Однако собственники спецскладов не жалуются на отсутствие клиентов. Как правило, специализированный склад начинают строить после того, как определены «якорные» арендаторы и их требования к помещению. «Такие проекты отличаются более высокими арендными ставками и, как следствие, более короткими сроками окупаемости соответственно», — уточняет Станислав Герман из компании Knight Frank LLC. Обычно склад окупается за время действия договора аренды с «якорными» арендаторами (5-10 лет).

Единственная проблема, с которой сталкиваются девелоперы при реализации складских проектов, — затягивание строительства. «Процесс возведения спецсклада, от начала земельных работ до полного завершения всех строительных работ, может быть осуществлен за 5 месяцев, — рассказывает Станислав Герман. — Но, к сожалению, в Украине даже при наличии земельного участка нужного целевого назначения строительство растягивается на 9-18 месяцев». По словам специалистов, много времени отнимают различные согласования.

Дефицитный формат

Специализированных складских комплексов под Киевом единицы, большинство из них построены «для себя» крупными производителями и импортерами скоропортящихся товаров. Своими хранилищами обзавелись компания «ЕвроДнепр» (рыба, морепродукты, замороженные полуфабрикаты, плодоовощная заморозка), ЛПК «Миллениум» (рыба и морепродукты), Скандинавия (рыба и морепродукты), которые практически не предлагают их сторонним компаниям. Около 115 тыс. кв. м площади спецскладов, сдающих в аренду в Киевском регионе, набиты под завязку. Вакантных помещений со специальными условиями хранения — 0%.

Большая часть спецхранилищ — это построенные еще во времена СССР хладокомбинаты, склады при мясокомбинатах и молокозаводах, частично сдающиеся в аренду. Однако они не соответствуют потребностям арендаторов: к 2007 году уровень износа таких спецхранилищ составлял от 60% до 75%. «Советские» хладокомбинаты более-менее поддерживают температурный режим для хранения гастрономии (от -7 до +1 °С) или плодоовощной продукции (от -1 до +1 °С), но только единицы способны обеспечить глубокую заморозку мяса, рыбы и морепродуктов (-12-18 °С) или мгновенное охлаждение продуктов (-36-40 °С).

Негде хранить в Украине удобрения и ядохимикаты. Первый за последние 15 лет складской комплекс для этих целей строит компания NAI Pikard.

Возможен дефицит складских площадей под фармацевтику. Сейчас лекарства, как правило, поставляют в торговые сети непосредственно от производителя, однако потребность в складах может возникнуть, если Госслужба лекарственных средств запретит хранение медпрепаратов в аптечных киосках. Проект соответствующего документа разрабатывается ведомством.

Место под крышей

Юнилевер Украина, представитель одного из крупнейших мировых FMCG-производителей, сейчас ведет переговоры об аренде складского помещения с фиксированным уровнем влажности и раздельным хранением разных групп товаров. Подробности переговоров с потенциальным арендодателем руководитель отдела логистики ООО «Юнилевер Украина» Вячеслав Яндрихинский не раскрывает: при остром дефиците палетомест арендаторы не чувствуют себя хозяевами положения, а для компании, нуждающейся в 8 тыс. палетомест ежемесячно (годовой товарооборот Юнилевер Украина — около 6,5 млн т), повышение аренды даже на $1 за кв. м означает увеличение складских затрат на десятки тысяч долларов.

Кто арендует

С каждым годом умножается количество товаров, требующих специфических условий хранения, особенно вырос спрос на спецсклады в результате либерализации импорта в 2005 году: после снижения импортных пошлин в Украину хлынул поток импортных товаров. «Мы давно живем в ВТО», — шутит Вячеслав Яндрихинский, имея в виду объемы импортных поставок товаров широкого потребления: косметики, бытовой химии, продуктов питания и т. д. По данным ведущего аналитика Универсальной Девелоперской Компании Татьяны Ивановой, только в первом квартале 2007 года суммарный грузопоток товаров в Украине вырос по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 108,6%.

Сделал сам

Многие отечественные производители решают проблему дефицита спецхранилищ, самостоятельно строя склады. «Наша компания занимается логистикой, развивая собственную базу. У нас есть три распределительных центра в Днепропетровске, Донецке и Луганске, полностью удовлетворяющих потребности», — рассказывает директор по логистике кондитерской компании «АВК» Андрей Рыбалко. Собственные логистические центры есть у Рошена, Конти, Чумака.

Если дефицит спецхранилищ будет сохраняться, крупные международные операторы логистики и производители, скорее всего, начнут массово строить собственные спецсклады. Прежде всего инвестировать в недвижимость начнут оптовые компании и продовольственные фирмы, которые таким образом диверсифицируют риски. Уже сейчас многие оптовики работают на хладокомбинатах в качестве логистических операторов. Потенциальных клиентов в избытке: многие крупные производители, даже построив собственные складские комплексы, готовы передать функции хранения на аутсорсинг. Андрей Рыбалко из АВК говорит, например, что его компания рассматривает такой вариант. «Самостоятельное обслуживание склада лишает оператора мобильности и гибкости, — уверен Вячеслав Яндрихинский из Юнилевер Украина. — Аутсорсинг повышает гибкость компании, позволяет сконцентрироваться на главном виде деятельности».

Преобладающая масса потенциальных клиентов среди основных требований к складу выдвигает наличие таможенно-лицензионной структуры, таможенного поста и т. д. «Для нас важно, чтобы на складе можно было не только хранить, но и выполнять полный цикл операций с товаром, начиная с таможенного оформления и заканчивая внутренней дистрибуцией с этого же склада», — говорит Вячеслав Яндрихинский. По его наблюдениям, особенно востребованы сейчас универсальные логистические комплексы, где соблюдаются различные температурные и другие специальные условия хранения товаров разных категорий.

Кого поймают сети

«Перспективы рынка спецскладов в Украине выглядят весьма привлекательно. К реализации таких проектов отечественных девелоперов подталкивают выход на украинский рынок иностранных игроков, бурное развитие торговых сетей, рост производства», — считает Станислав Герман. Но пока украинские девелоперы присматриваются к нише спецскладов, с подобными проектами в Украину приходят зарубежные девелоперы и логистические операторы. Например, российская компания «Евразия Логистик» собирается инвестировать $1,25 млрд в строительство четырех логистических парков, в том числе с площадями для товаров, требующих специальных условий хранения.

Наиболее эффективный, по мнению экспертов, складской проект — построение сети логистических центров со специализированными хранилищами. Соседство обычных и спецскладов одновременно диверсифицирует риски девелоперов и повышает доходность проекта. Особенно успешными проектами окажутся складские центры с таможенно-лицензионными постами — это позволит заключить договоры с крупными логистическими операторами, которые будут «якорными» арендаторами.

«Сейчас мы занимаемся разработкой программы по строительству сети из девяти складских терминалов от 100 тыс. до 240 тыс. кв. м каждый. 70% площадей будут отведены под обычные склады, 30% — под спецхранение, — делится планами директор департамента логистической недвижимости компании «XXI Век» Андрей Зайцев. — Думаю, такая сеть будет заполнена минимум на 80%». Даже при рентабельности в 15% и средней стоимости аренды $22 за кв. м в месяц один такой комплекс будет приносить как минимум $6 млн прибыли в год.